Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer aktuellen Entscheidung klargestellt, dass ein Mieter keinen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB hat, wenn er durch die Untervermietung Einnahmen erzielt, die über die Deckung seiner eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen. Eine gewinnbringende Untervermietung stellt danach kein „berechtigtes Interesse“ im Sinne der Vorschrift dar.
Der beklagte Mieter bewohnte seit 2009 eine Zweizimmerwohnung in Berlin zu einer monatlichen Nettokaltmiete von 460 €. Während eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ab Anfang 2020 ohne Zustimmung der Vermieterin an zwei Untermieter weiter. Die vereinbarte Nettokaltmiete betrug 962 € zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen, insgesamt rund 1.100 € monatlich.
Nach erfolgloser Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis im Februar 2022 ordentlich und erhob Räumungsklage.
Das Amtsgericht wies die Klage zunächst ab. Auf die Berufung der Vermieterin gab das Landgericht der Räumungsklage statt. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Mieters blieb vor dem BGH ohne Erfolg.
Der BGH bestätigte die Entscheidung des Berufungsgerichts. Die ordentliche Kündigung sei wirksam, da der Mieter seine vertraglichen Pflichten durch die unerlaubte Untervermietung der Wohnung schuldhaft und nicht unerheblich verletzt habe (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Ein Anspruch des Mieters auf Gestattung der Untervermietung nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB habe nicht bestanden. Zwar könne ein Mieter grundsätzlich die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn er hierfür ein berechtigtes Interesse habe. Ein solches liege jedoch nicht vor, wenn die Untervermietung auf eine Gewinnerzielung gerichtet sei.
Nach Auffassung des Senats ist § 553 BGB dahin auszulegen, dass die Untervermietung dem Zweck dient, dem Mieter bei einer wesentlichen Änderung seiner Lebensumstände (z. B. vorübergehende Abwesenheit) den Erhalt der Wohnung zu ermöglichen. Die Vorschrift solle hingegen keine wirtschaftliche Verwertung der Mietwohnung zugunsten des Mieters eröffnen.
Zwar sei es anerkannt, dass der Wunsch nach einer Reduzierung der eigenen Mietbelastung ein berechtigtes Interesse darstellen könne. Einnahmen, die jedoch über die bloße Kostendeckung hinausgehen, seien hiervon nicht umfasst.
Im konkreten Fall hatte der Mieter nach den Feststellungen des Berufungsgerichts einen Überschuss erzielt, der seine eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen überstieg. Damit fehlte es bereits aus diesem Grund an einem berechtigten Interesse an der Untervermietung.
Offen ließ der BGH, ob und in welchem Umfang zusätzliche Leistungen des Mieters (z. B. Möblierung) bei der Bewertung einer etwaigen Gewinnerzielung zu berücksichtigen sind. Ebenso musste der BGH nicht entscheiden, ob die Höhe der Untermiete im konkreten Fall gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) verstoßen hatte, da der Anspruch bereits wegen der Gewinnerzielungsabsicht zu verneinen war.
Praxishinweis
Die Entscheidung verdeutlicht, dass Mieter bei der Untervermietung strikt zwischen Kostenentlastung und Gewinnerzielung unterscheiden müssen. Vermieter sind nicht verpflichtet, einer Untervermietung zuzustimmen, die auf eine wirtschaftliche Mehrerlösstrategie hinausläuft. Zugleich stärkt das Urteil den Schutz vor überhöhten Untermieten in angespannten Wohnungsmärkten.
