Aktuelles

WEG-Recht

Urteil des BGH vom 20.09.2024 = V ZR 195/23 Anfechtung von „Abrechnungsbeschlüssen“

Der Eigentümerbeschluss über Abrechnungsergebnisse (Abrechnungsspitzen) ist nur anfechtbar, wenn sich Fehler der zugrundeliegenden Jahresabrechnung auf den Abrechnungsbetrag/die Abrechnungsspitze zahlenmäßig auswirken. Mit seinem Urteil vom 20.09.2024 (V ZR 195/23) bestätigt der Bundesgerichtshof die in der Instanzrechtsprechung und Literatur vertretene herrschende Meinung, dass nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ab 01.12.2020 ein fehlerhafter „Abrechnungsbeschluss“, der sich gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1

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WEG-Recht

BGH v. 25.09.2024 (IV ZR 350/22): Handlungsbedarf für Wohnungseigentümergemeinschaften und WEG-Verwalter!

BGH: Eine Klausel in Allgemeinen Versicherungsbedingungen der Wohngebäudeversicherung, die dem Versicherungsnehmer vor Eintritt des Versicherungsfalls die Einhaltung aller gesetzlichen, behördlichen sowie vertraglich vereinbarten Sicherheitsvorschriften aufgibt, verstößt nicht gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB und benachteiligt den Versicherungsnehmer nicht unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Nicht der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige

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WEG-Recht

BGH: Keine Inanspruchnahme des Verwalters durch einzelne Eigentümer auf Schadensersatz; auch nicht bei Schäden, die nur am Sondereigentum oder beim Sondereigentümer eintreten Urteil vom 05.07.2024 (V ZR 34/24)

Bisher war obergerichtlich noch nicht entschieden, ob der einzelne Sondereigentümer auch noch nach der WEG-Reform den Verwalter wegen ausschließlicher Schäden am Sondereigentum bzw. ausschließlich persönlicher Schäden unmittelbar auf Schadensersatz in Anspruch nehmen kann. Die Gesetzesbegründung hierzu ist widersprüchlich; die Literaturmeinung bisher gespalten. Ein Teil der Fachliteratur spricht sich weiterhin für die unmittelbare Haftung des Verwalters gegenüber den einzelnen Eigentümern aus,

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BGH: Weite Delegation von Entscheidungen auf den Verwalter möglich (§ 27 Abs. 2 WEG) Urteil vom 05.07.2024 (V ZR 241/23)

Nach dem noch nicht veröffentlichen Grundsatzurteil des BGH vom 05.07.2024 darf die Gemeinschaft gemäß dem neuen § 27 Abs. 2 WEG durch Mehrheitsbeschluss dem Verwalter umfangreiche Entscheidungsbefugnisse übertragen, worüber nach alter Rechtslage (bis zum 30.11.2020) die Eigentümer hätten selbst entscheiden müssen, da insoweit keine Beschlusskompetenz bestand. Der neue § 27 Abs. 2 WEG begründet seit dem 01.12.2020 die Beschlusskompetenz der

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WEG-Recht

BGH: Keine Kostenfreistellung des obsiegenden Anfechtungsklägers im WEG-Verfahren! Urteil vom 19.07.2024 (V ZR 139/23)

Aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 17.05.2024 hat der BGH erst(!) durch Urteil am 19.07.2024 die bis dahin umstrittene Frage entschieden, ob sich der obsiegende Anfechtungskläger im Rahmen der Kostenverteilung an den Verfahrenskosten des Anfechtungsverfahrens (also seine eigenen Kosten und die Kosten der Gemeinschaft) im Rahmen der Jahresabrechnung mit seinem Miteigentumsanteil beteiligen muss. Diese Frage hat der BGH bejaht. Die hauptsächliche

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WEG-Recht

Bundestag beschließt am 04.07.2024 über – Steckersolargeräte (Balkonkraftwerke) = privilegierte bauliche Veränderungen – Zulässigkeit von (rein) virtuellen Eigentümerversammlungen

Der Bundestag hat am 04.07.2024 u.a. zwei wichtige/praxisrelevante Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes verabschiedet:   Erweiterung der privilegierten baulichen Veränderungen in § 20 Abs. 2 um eine Ziff. 5 „sog. Balkonkraftwerke“   Zulässigkeit rein virtueller Eigentümerversammlungen (§ 23 Abs. 1a WEG nF).   Zu Ziff. 1: Mit der Aufnahme von Steckersolargeräten (sog. Balkonkraftwerke) in den Kreis der privilegierten baulichen Veränderungen des §

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WEG-Recht

BGH-Aktuell: Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum

Mit zwei Urteilen vom 22.03.2024 (V ZR 81/23 und V ZR 87/23) hat der BGH wichtige Grundsatzfragen zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 BGB geklärt. Im Ergebnis haben die Eigentümer jetzt einen weiten Gestaltungsspielraum bei der Abänderung von Kostenverteilungsschlüsseln. 1. Die Eigentümer können gem. § 16 Abs.

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Bau- und Architektenrecht

WEG-Verwalter-Haftung und Schadensersatzpflicht bei Durchführung von Werkverträgen für die Gemeinschaft am Gemeinschaftseigentum Urteil des BGH vom 26.01.2024 (V ZR 162/22)

Der BGH hat sich in seinem Urteil vom 26.01.2024 grundsätzlich zur Haftung des Verwalters bei der Abwicklung von Werkverträgen am Gemeinschaftseigentum und zum Umfang etwaiger Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft positioniert. 1. Haftung: Der Pflichtenkreis des Verwalters bei der Abwicklung von Werkverträgen ist umfangreich, insbesondere bei Vorschuss- und Abschlagszahlungen an den Werkunternehmer. Deren Berechtigung muss der Verwalter prüfen. Bei Vorschusszahlungen – etwa

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Bau- und Architektenrecht

Bauvertrag über Erhaltungs- und Baumaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum Aktuelles Urteil des BGH vom 09.11.2023 = VII ZR 190/22

Im aktuellen Urteil des Bausenates des BGH vom 09.11.2023 (VII ZR 190/22) geht es um einen Bauvertrag, den der baubegleitende Architekt seinem Auftraggeber zur Verfügung gestellt hat: Kann der Auftraggeber gegen den Architekten Schadenersatzansprüche wegen Fehler im Bauvertrag geltend machen kann? Das ist eine Konstellation, die häufig auch bei Werkverträgen zwischen der GdWE und Auftragnehmern über Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum vorliegt,

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Bau- und Architektenrecht

Der BGH ändert seine Rechtsprechung: Einheitliche Beendigung eines selbstständigen Beweisverfahrens ohne vorherige Verjährung einzelner Mängelkomplexe – Urteil des BGH vom 22. Juni 2023 = VII ZR 881/21

Ein selbständiges Beweisverfahren ist grundsätzlich erst mit der vollständigen sachlichen Erledigung der beantragten Beweissicherung  im Sinne von § 204 Abs. 2 Satz 1 Fall 2 BGB beendet. Dabei hebt der BGH entscheidend auf den Wortlaut des Gesetzes ab und gelangt zu dem Schluss, dass entscheidend für die Beurteilung der sachlichen Erledigung grundsätzlich das Ende der gesamten Beweisaufnahme ist. Das gilt

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Sonstiges Immobilienrecht

Verschärfung der Aufklärungspflichten für Immobilienverkäufer – Urteil des BGH vom 15.09.2023 = V ZR 77/22

Der Verkäufer muss nach Ansicht des Senats proaktiv über wesentliche Themen, die einen Immobilienverkauf betreffen, aufklären. Hierzu gehören auch bevorstehende größere Investition in das Kaufobjekt. Wenn im Rahmen der Verkaufsverhandlungen Informationen, neue Entwicklungen z.B. in einer Eigentümergemeinschaft oder Dokumente nachgeschoben werden, darf der Verkäufer diese Informationen nicht einfach „klammheimlich“ oder versteckt in einem Datenraum platzieren, sondern muss vorher deutlich darauf

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WEG-Recht

Schadensersatz wegen Baustopps aufgrund einstweiliger Verfügung Urteil des BGH vom 21.04.2023 = V ZR 86/22

Erwirkt ein Anfechtungskläger (neben seiner Anfechtungsklage gegen einen Baumaßnahmenbeschluss) eine einstweilige Verfügung auf Baustopp, und erweist sich die einstweilige Verfügung im anschließenden Widerspruchsverfahren sowie die Anfechtung als unbegründet, weil der Baumaßnahmenbeschluss nicht gegen ordnungsmäßige Verwaltung verstößt, ist der Verfügungskläger/Anfechtungskläger gegenüber der WEG verpflichtet, den durch eine etwaige Verzögerung eingetretenen Schaden (Baukostenverteuerung) der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erstatten. Der Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft entfällt

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WEG-Recht

Grundsätzlich Beschlusszwang für alle baulichen Maßnahmen BGH Urteil vom 17.03.2023 = V ZR 140/22

Nunmehr liegt das Urteil des BGH vom 17.03.2023 = V ZR 140/23 zum sogenannten „Beschlusszwang“ für bauliche Maßnahmen mit Begründung vor.   Danach besteht grundsätzlich für sämtliche baulichen Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum ein sogenannter Beschlusszwang. Das bedeutet, dass jedwede bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum zuvor eines Gestattungsbeschlusses gem. § 21 Abs. 1 WEG bedarf. Fehlt ein solcher Gestattungsbeschluss, ist die

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WEG-Recht

Entwarnung für WEG-Verwalter Zertifizierungsstichtag um ein Jahr auf den 01.12.2023 verschoben

Der Bundestag hat am 22.09.2022 den Stichtag für die Zertifizierung von WEG-Verwaltern vom (bisher) 01.12.2022 um ein Jahr auf den 01.12.2023 verschoben. Insofern wurde § 48 Abs. 4 Satz 1 WEG abgeändert. Diese Vorschrift gilt für die Neubestellung eines Verwalters, die gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG nF nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn ein zertifizierter Verwalter bestellt

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WEG-Recht

Urteil des BGH vom 16.09.2022: Verteilung des Selbstbehaltes bei der Gebäudeversicherung, wenn (auch) Sondereigentum geschädigt ist

Bereits in der mündlichen Verhandlung des BGH am 01.07.2022 zeichnete sich eine grundsätzliche Tendenz ab: Verteilung des Selbstbehaltes auf alle Eigentümer, egal ob und in welchem Umfang auch Sondereigentum geschädigt ist oder sogar nur Sondereigentum geschädigt ist. Diese Tendenz hat der BGH jetzt in seinem Urteil vom 16.09.2022 (V ZR 69/21) bestätigt. Also: Verteilung des Selbstbehaltes/der Selbstbeteiligung an Versicherungsschäden auf

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Allgemein

Änderung der Förderrichtlinien für KfW und BAFA ab 28.07.2022 und 15.08.2022

Gemäß Bekanntmachung des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz am 27.07.2022 im Bundesanzeiger „BAnz AT 27.07.2022 B1“ ändern sich die Richtlinien für die Förderung energetischer Maßnahmen erheblich zu Lasten der geförderten Maßnahmen. Das betrifft insbesondere auch Wohnungseigentümergemeinschaften, die energetische Sanierungsmaßnahmen an ihrem Bestandsobjekt durchführen, etwa Dacherneuerung, Fassadendämmung, neue Fenster sowie Gesamtmaßnahmen. Die wichtigsten Änderungen: Einzelmaßnahmen, insbesondere an der Gebäudehülle (Dach, Fenster,

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WEG-Recht

Verteilung des Selbstbehaltes der Wohngebäudeversicherung bei Schäden am Sondereigentum (hier: Wasserschäden) – Mündliche Verhandlung beim BGH am 01.07.2022; V ZR 69/21

Das Problem: Durch einen Wasserrohrbruch entsteht ein Schaden am Gemeinschaftseigentum in Höhe von 2.000,00 € und am Sondereigentum eines Miteigentümers ein Schaden von 4.000,00 € (Parkett). Bei der Wohngebäudeversicherung besteht ein Selbstbehalt von 3.000,00 € pro Schadensfall. Wer muss den anteiligen Selbstbehalt zahlen, der auf den Schaden am Sondereigentum entfällt (2.000,00 €), der geschädigte Sondereigentümer oder alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen?

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WEG-Recht

Umlagefähigkeit der Miete für Rauchwarnmelder auf Wohnraummieter BGH-Urteil vom 11.05.2022: VIII ZR 379/20

In seinem Urteil vom 11.05.2022 (VIII ZR 379/20) stellt der BGH fest, dass die Mietzahlungen des Wohnungsvermieters für Rauchwarnmelder keine umlagefähigen Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung sind, weil sie als Anschaffungskosten bzw. an die Stelle von Anschaffungskosten getretene Mietkosten zu werten sind. Anschaffungskosten für Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände sind aber grundsätzlich nicht auf den Mieter umlegbar, sofern dies nicht ausnahmsweise ausdrücklich

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WEG-Recht

Urteil BGH vom 12.11.2021 = V ZR 204/20 Kostentragung für Sanierung der Tiefgaragendecke zwischen den Untergemeinschaften Tiefgarage und Wohngebäude

Mit Urteil vom 12.11.2021 hat der BGH zu der Frage Stellung genommen, ob bei selbständigen Untergemeinschaften „Tiefgarage“ und „Wohngebäude“ die Kosten der Sanierung der Tiefgaragendecke, die gleichzeitig das Fundament für das darüberliegende Wohngebäude ist, (nur) von den Tiefgarageneigentümern oder von allen Eigentümern zu tragen sind. Der BGH stellt im konkreten Fall die Kostentragungspflicht nur der Tiefgarageneigentümer fest und hebt die

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Wohnungsmietrecht

Keine Kündigungsmöglichkeit des Mieters für den vom Vermieter zur Verfügung gestellten Kabelanschluss

Das sogenannte „Nebenkostenprivileg“ für Vermieter bei den Kabelgebühren hat in der Vergangenheit immer wieder für Ärger zwischen den Mietvertragsparteien gesorgt. Der Vermieter konnte (und kann noch bis zum 30.06.2024) die Kosten für einen laufenden Breitbandkabelvertrag auf alle Mieter umlegen, unabhängig davon, ob der Mieter den Kabelanschluss nun tatsächlich nutzt oder nicht. Der Gesetzgeber hat das Nebenkostenprivileg für die Kabelgebühren allerdings

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Wohnungsmietrecht

Der BGH bleibt dabei: Bei der Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist allein die Gesamthöhe des Rückstandes relevant

Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil (BGH, Urteil vom 08.12.2021 – VIII ZR 32/20) seine bisherige Rechtsprechung aus dem Jahre 1987 (BGH, Urteil vom 15. April 1987 – VIII ZR 126/86) bestätigt, wonach es für die Frage der Erheblichkeit des zur außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs berechtigenden Mietrückstandes einzig und allein auf die Gesamthöhe der beiden rückständigen

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WEG-Recht

Wohnungseigentümerversammlungen nach aktueller Coronaschutzverordnung ab 24.11.2021

Die Coronaschutzverordnung vom 17.08.2021 ist mit Wirkung ab 24.11.2021 neu gefasst und teilweise verschärft worden (2G-Regel bzw. 2G+-Regel). Für die Abhaltung von Wohnungseigentümerversammlungen hat sich grundsätzlich keine Änderung ergeben. Insbesondere ist nicht die diskutierte 2G-Regel eingeführt worden. Für Wohnungseigentümerversammlungen gilt daher weiterhin die 3G-Regel, nunmehr verortet in § 4 Abs. 1 Ziff. 6 Coronaschutzverordnung („rechtlich erforderliche Sitzungen von Gremien …

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WEG-Recht

BGH: Instandhaltungspflicht auch bei mehr als 50 %-igem Sanierungsbedarf Keine Kompensation durch Nutzungsverbot

Am 15.10.2021 hat der BGH entschieden (V ZR 225/20), dass die Eigentümer auch dann verpflichtet sind, das Gemeinschaftseigentum instandzusetzen, wenn dieses mehr als 50 % Wertverlust durch unterbliebene Instandhaltung, Überalterung oder anstehende Ordnungsverfügungen erlitten hat. Dieser Verpflichtung können sich die Eigentümer auch nicht durch den Beschluss über ein Nutzungsverbot entziehen. Hintergrund dieser Entscheidung ist eine Immobilie, die durch unterlassene Unterhaltungsmaßnahmen

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WEG-Recht

Sondervergütung des Verwalters – Neues BGH-Urteil

1. Mit dem aktuellen Urteil des BGH vom 11.06.2021 hat er seine bisherige Rechtsprechung (sogenanntes „Baukastensystem“, Urteil vom 05.07.2019 = V ZR 278/19) weiter verfeinert und konkretisiert, insbesondere im Hinblick auf bestimmte Sondervergütungen: – Durchführung einer – über die ordentliche Jahreshauptversammlung hinausgehenden – weiteren Eigentümerversammlung mit einer Zusatzvergütung von 700,00 € (bei einer Wohnanlage mit 70 Einheiten). Grundsätzlich zulässig; allerdings

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WEG-Recht

Verlängerung der Corona-Übergangsregeln zur Verwalterbestellung und zum Wirtschaftsplan bis 31.08.2022

Nach dem bisherigen Corona-Gesetz vom 27.03.2020 gelten die letzte Verwalterbestellung und der beschlossene Wirtschaftsplan – auch ohne erneute Beschlussfassung – fort, und zwar bis zum 31.12.2021.  In seiner Sitzung am 07.09.2021 hat der Gesetzgeber diese Frist bis zum 31.08.2022 verlängert, und zwar durch Artikel 16 des sogenannten „Aufbauhilfegesetz 2021“. Das Gesetz ist – nach Zustimmung durch den Bundesrat – am

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WEG-Recht

Keine getrennte Beschlusskompetenz für Untergemeinschaften bei Abrechnungen

Mit Urteil vom 16.07.2021 (V ZR 163/20) hat der BGH entschieden, dass auch bei höchstmöglicher Verselbständigung von Untergemeinschaften grundsätzlich keine eigene Beschlusskompetenz der Untergemeinschaften über die Jahresabrechnung besteht/bestand* (*Das Urteil ist noch zur alten Rechtslage vor dem 01.12.2020 ergangen.). Vielmehr hat die Bildung von Untergemeinschaften nur Auswirkung auf die Gestaltung der Jahresabrechnung. Über die Jahresabrechnung müssen grundsätzlich alle Eigentümer entscheiden.

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WEG-Recht

Umwandlung des Verwalters vom Einzelkaufmann in eine GmbH

Mit Urteil vom 02.07.2021 hat der BGH (V ZR 201/20) entschieden, dass durch die Umwandlung eines einzelkaufmännischen Verwaltungsunternehmens in eine GmbH keine automatische Beendigung der Verwalterbestellung und des Verwaltervertrages eintritt. Grundsätzlich gehen Verwalterstellung und Verwaltervertrag auf die GmbH als Rechtsnachfolgerin über. Das ist sicherlich für viele Einzelverwalter von Bedeutung, wenn sie ihr Unternehmen – z.B. altersbedingt – ohne Einschaltung der

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WEG-Recht

Update: BGH: Klagende Einzeleigentümer verlieren durch die WEG-Reform nicht rückwirkend ihre Klageberechtigung gegen Rechtsverletzungen aus dem Gemeinschaftseigentum

Einzelne Eigentümer, die vor der WEG-Reform vom 01.12.2020 Gerichtsverfahren gegen andere Eigentümer eingeleitet haben, weil diese die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenen Rechte stören (z.B. bauliche Veränderungen oder Verletzung des Hausfriedens) haben durch die WEG-Reform nicht automatisch ihre Prozessführungsbefugnis verloren, sondern können die eingeleiteten Prozesse fortsetzen.   Inzwischen liegt hierzu das Urteil des BGH vom 07.05.2021 (V ZR 299/19)

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WEG-Recht

Neue Regelungen zu Eigentümerversammlungen in Corona-Zeiten – Neue Inzidenzstufe 0 gilt ab Freitag, 09.07.2021

Ab Freitag, den 09.07.2021, gibt es eine neue „Inzidenzstufe 0“, die bei Erreichung oder Unterschreitung die bisherigen Beschränkungen des § 18 CoronaSchVO für Eigentümer-versammlungen entfallen lässt.   Die Inzidenzstufe 0 liegt vor, wenn die Sieben-Tages-Inzidenz von höchstens zehn seit fünf Kalendertagen nicht überschritten ist. Die Rückstufung auf Inzidenzstufe 1 erfolgt, wenn der Grenzwert (zehn) an acht aufeinanderfolgenden Tagen überschritten wird.

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WEG-Recht

Entwurf Prüfverordnung für Immobilienverwalter „zertifizierter Verwalter“ liegt vor

Durch die WEG-Reform wurde in § 26 a der „zertifizierte Verwalter“ geschaffen und in Abs. 2 festgelegt, dass das Justizministerium ermächtigt wird, durch Rechtsverordnung nähere Bestimmungen über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter zu erlassen. Der Entwurf des Bundesjustizministeriums liegt nun vor. Wir fügen ihn als Anlage bei. Er ist noch nicht endgültig. Der wesentliche Inhalt ist:   Es ist eine

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WEG-Recht

Eigentümerversammlungen in Corona-Zeiten Update 16.06.2021

Die Regelungen für Eigentümerversammlungen finden sich inzwischen in § 18 Coronaschutzverordnung-NRW. Hier wird in den Absätzen 2, 3 und 4 nach Inzidenz-Stufen differenziert. Aufgrund der gewählten Formulierung kam die Frage auf, ob die Erleichterungen in § 18 Abs. 2 Nr. 4 für Versammlungen bis 20 Personen (ohne weiteres möglich) bzw. bis 100 Personen (nur Anzeigepflicht) nun auch für die Versammlungen

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Allgemein

Novellierung der Heizkostenverordnung ab 01.01.2022

Es ist damit zu rechnen, dass eine novellierte Fassung der Heizkostenverordnung spätestens ab 01.01.2022 in Kraft tritt. Hierauf müssen sich Vermieter, Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwalter einstellen. Es liegt bisher offiziell der Referentenentwurf vom 19.03.2021 vor, aus dem sich die folgenden Themenkomplexe ergeben.   1 Fernablesbarkeit Bis zum 31.12.2026 müssen die Messgeräte nach der Heizkostenverordnung in den Wohnungen mit Fernablesbarkeit ausgestattet werden.

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WEG-Recht

BGH: Klagende Einzeleigentümer verlieren nicht (rückwirkend) ihre Klageberechtigung bezüglich Gemeinschaftseigentum

Seit dem 01.12.2020 können einzelne Eigentümer aufgrund der WEG-Reform nicht mehr andere Eigentümer wegen Störung des gemeinschaftlichen Eigentums auf Unterlassung oder Rückbau verklagen. Bis zum 30.11.2020 war dies anders. Einzelne Eigentümer konnten Miteigentümer sowohl wegen baulicher Veränderungen (auf Rückbau und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes) als auch wegen Störung des gemeinschaftlichen Gebrauchs (Verstoß gegen Nutzungsregeln, Lärm, Verschmutzung des Gemeinschaftseigentums) gerichtlich in

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WEG-Recht

Pflicht zur Eigentümerversammlung trotz Corona

Pflicht zur Eigentümerversammlung trotz Corona LG Frankfurt, Beschluss vom 16.02.2021, AZ 2-13 T97/20 Ob und unter welchen Voraussetzungen der WEG-Verwalter in Corona-Zeiten verpflichtet ist, eine Eigentümerversammlung durchzuführen, ist – soweit ersichtlich – bisher gerichtlich nicht geklärt. In den bisherigen Entscheidungen geht es überwiegend um Vertreterversammlungen, Personen beschränkte Versammlungen etc.  In seinem Beschluss vom 16.02.2021 hat das Landgericht Frankfurt nun aber

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WEG-Recht

Novellierung der Heizkostenverordnung

Novellierung der Heizkostenverordnung Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie hat am 10.03.2021 den Referentenentwurf einer „Verordnung über die Änderung der Heizkostenverordnung“ vorgelegt. Neben einer Reihe von einzelnen Änderungen soll in § 5 („Ausstattung zur Verbrauchserfassung“) eine Verpflichtung zu fernablesbaren Ausstattungen eingeführt werden und zwar mit einer Nachrüstpflicht bis zum 31.12.2026 und einer Anpassungsfrist bereits vorhandener Fernableseinrichtungen an die neuen Anforderungen bis

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WEG-Recht

Ordnungsmäßige Einberufung zur Versammlung durch Absendung des Einberufungsschreibens

In einem erst jetzt veröffentlichten Urteil vom 20.11.2020 hat der BGH (V ZR 296/19) entschieden, dass die in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Klausel „Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist“ gültig ist. Diese Klausel bedeutet, dass der Verwalter seiner Verpflichtung zur Einberufung bereits dann nachkommt, wenn er

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Wohnungsmietrecht

Neuer Mietspiegel für Köln ab 01.02.2021

Seit dem 01.02.2021 gilt für Köln ein neuer Mietspiegel. Er löst den bisherigen Mietspiegel Januar 2019 ab. Für Wohnungen in der Baualtersklasse Gruppe 3 (bezugsfertig 1976 bis 1989) bleibt der Mietspiegel relativ stabil mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 9,00 € pro m². Bei jüngeren Baualtersgruppen (4 = 1990 bis 2004; 5 = ab 2005) zeigt sich einen deutliche Erhöhungstendenz.  

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WEG-Recht

Aktuelles Urteil zu WEG-Versammlungen unter Corona-Beschränkungen

Aktuelles Urteil zu WEG-Versammlungen unter Corona-Beschränkungen  Mit Urteil vom 17.12.2020 hat das Landgericht Frankfurt das vorangegangene Urteil des Amtsgerichts Kassel vom 27.08.2020 aufgehoben, mit dem das Amtsgericht Kassel wegen einer Einladungsformulierung „Versammlung nur mit beschränkter Personenzahl möglich; dringende Bitte um Vollmachtserteilung“ in einem einstweiligen Verfügungsverfahren von der Nichtigkeit aller gefassten Beschlüsse ausgegangen ist.  Das Landgericht Frankfurt hat diese Formulierung –

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Sonstiges Immobilienrecht

Ab 01.11.2020 gilt das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Das GEG fasst die Bestimmungen des bisherigen Energieeinspargesetzes, der Energieeinsparverordnung (EnEV) und des EEWärmeG zusammen. Die wichtigsten Änderungen ergeben sich für den Neubau von Wohn- und Gebäudeimmobilien. Für Bestandsimmobilien ändert sich nur wenig. Im Wesentlichen bleibt es bei den bisherigen Vorgaben der EnEV. Neu ist:  Künftig ist in Energieausweisen auch die Kohlendioxidemission des Gebäudes anzugeben.  Ab dem Jahre 2026 dürfen

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WEG-Recht

Aktuelle Corona-Regeln bei WEG-Versammlungen ab 16.12.2020

Aktuelle Corona-Regeln bei WEG-Versammlungen ab 16.12.2020 Ab 16.12.2020 gilt bis vorläufig zum 10.01.2021 die aktualisierte Corona-Schutzverordnung. Sie bringt für Wohnungseigentümerversammlungen in diesem Zeitraum keine Änderungen, so dass weiterhin gemäß § 13 Abs. 2 Ziff. 3 zulässig sind: – Sitzungen von … Wohnungseigentümergemeinschaften … mit bis zu 20 Personen, wenn sie nicht als Telefon- oder Videokonferenz durchgeführt werden können;  – mit

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Bau- und Architektenrecht

Änderung der HOAI zum 01.01.2021

Änderung der HOAI zum 01.01.2021 Aufgrund eines Urteils des Europäischen Gerichtshofs vom 04.07.2019 wird die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) mit Wirkung ab 01.01.2021 geändert. Wichtigste Änderung und Grund für die Änderung ist die Aufhebung der Mindest- und Höchstsätze gemäß § 7 HOAI-alt, wonach Vereinbarungen zwischen dem Auftraggeber und dem Ingenieur/Architekten nur im Rahmen der vorgeschriebenen Mindest- und Höchstsätze

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WEG-Recht

Neues Wohnungseigentumsgesetz tritt am 01.12.2020 in Kraft! Die wichtigsten Änderungen…

Am 01.12.2020 tritt das neue Wohnungseigentumsgesetz in Kraft. Es enthält wesentliche Änderungen und Ergänzungen der bisherigen gesetzlichen Bestimmungen. Die Verwaltungsstruktur hat sich komplett geändert (im Mittelpunkt steht jetzt der Verband), die Systematik der baulichen Maßnahmen und deren Bezahlung ist ebenfalls vollständig umstrukturiert. Es gibt wichtige neue Regelungen zur Eigentümerversammlung (immer beschlussfähig, Einberufungsfrist drei Wochen), zum Verwalter (Zertifizierungspflicht, jederzeit ohne wichtigen

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WEG-Recht

Kann der Eigentümer die gezahlte Abrechnungsspitze zurückverlangen, wenn die Jahresabrechnung für ungültig erklärt wird?

In seiner aktuellen Entscheidung vom 10.07.2020 (V ZR 178/19) hat sich der BGH mit zwei bisher nicht obergerichtlich geklärten Fragen auseinandergesetzt: 1.) Der Eigentümer, der seine Abrechnungsspitze auf eine beschlossene Wohngeldabrechnung bereits gezahlt hatte, kann diese Zahlung nicht zurückverlangen, auch wenn die Abrechnung bestandskräftig und endgültig für ungültig erklärt wird. Er hat nur die Möglichkeit, vom Verwalter eine neue Abrechnung

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Wohnungsmietrecht

BGH: Wer ist beim Wohnungsmietvertrag zur Renovierung verpflichtet?

BGH: Wer ist beim Wohnungsmietvertrag zur Renovierung verpflichtet?  Bereits bisher war die Renovierungsverpflichtung des Mieters durch die inzwischen gefestigte Rechtsprechung stark reduziert; vereinfacht gesprochen auf die Fälle, in denen der Mieter eine vollständig renovierte Wohnung übernommen hatte. Eine darüber hinausgehende Überwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter ist unzulässig.  Daraus ergibt sich dann aber folgerichtig die Frage, ob denn nun der

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WEG-Recht

Update: Corona WEG-Versammlungen ab 15.06.2020

Für die Durchführung von Eigentümerversammlungen gibt es seit dem 15.06.2020 eine weitere Erleichterung, und zwar in Form der „besonderen Rückverfolgbarkeit“. Die einfache Rückverfolgbarkeit besteht in der Erfassung von Name, Adresse, Telefonnummer sowie Ankunfts- und Abgangszeitpunkt.  Die besondere Rückverfolgbarkeit besteht gem. § 2a Abs. 2 CoronaSchV in einem Sitzplan, also die Festlegung und Dokumentation der Anordnung der Sitzplätze für die Teilnehmer.

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WEG-Recht

BGH: Reichweite von Untergemeinschaften

Wenn in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft „Untergemeinschaften“ vorgesehen sind, stellt sich oft die Frage, wie weit diese Regelung geht: Nur Haftungskreise?, eigenständige Haftungskreise?, eigene Beschlusskompetenz?, eigene Eigentümerversammlung?. Der BGH hat mit Urteil vom 26.06.2020 (V ZR 199/19) entschieden, dass eine weitreichende Verselbständigung von Untergemeinschaften zulässig ist, etwa mit der Formulierung: „…dass wirtschaftlich gesehen die Untergemeinschaften so behandelt werden, als ob

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WEG-Recht

BGH: Genehmigung baulicher Veränderung mit der Bedingung Kostentragung zulässig

Es war bisher streitig und wurde überwiegend abgelehnt, dass die Wohnungseigentümer die Genehmigung einer baulichen Veränderung mit der Bedingung beschließen können, dass der Bauwillige alle Kosten und Folgekosten trägt. Das Problem lag bei den Folgekosten. Denn über künftige Kosten können die Eigentümer nicht generell, sondern gem. § 16 Abs. 4 WEG nur im Einzelfall beschließen. Deswegen haben viele Gerichte einen

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WEG-Recht

Eigentümerversammlung: Kann auch ein nicht anwesender Eigentümer Beschlüsse anfechten, weil an der Versammlung ein Rechtsanwalt/Architekt teilgenommen hat?

Das Landgericht Düsseldorf meint: Ja!, weil eine Eigentümerversammlung nicht öffentlich ist. Das Recht auf Nichtöffentlichkeit haben alle Eigentümer, sowohl die anwesenden als auch die abwesenden. Wenn von den anwesenden Eigentümern kein Veto erhoben wird, ist damit nicht gleichzeitig die Erlaubnis durch die abwesenden Eigentümer verbunden: LG Düsseldorf, Beschluss vom 25.05.2020 = Az. 25 S 102/19. Empfehlung: Wenn ausstehende Berater teilnehmen

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WEG-Recht

Wer ist für die Trittschalldämmung zwischen zwei Wohnungen zuständig?

Für die Einhaltung der Trittschalldämmung zwischen zwei übereinanderliegenden Wohnungen kann auch der obere Wohnungseigentümer zuständig sein, selbst wenn das zwischen den Wohnungen liegende Gemeinschaftseigentum die gebotenen schallschutztechnischen Mindestanforderungen nicht einhält; BGH, Urteil vom 26.06.2020 = V ZR 173/19. Grundsätzlich ist die Trittschalldämmung in der Geschossdecke zwischen zwei übereinanderliegenden Wohnungen Angelegenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft, da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt. Im entschiedenen

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WEG-Recht

BGH: Verwalter muss Mehrheitsbeschluss über bauliche Veränderung verkünden, auch wenn nicht alle beeinträchtigten Eigentümer zugestimmt haben

Bislang war äußert umstritten, wie sich der Verwalter in der Eigentümerversammlung verhält, wenn mit einem einfachen Mehrheitsbeschluss eine bauliche Veränderung genehmigt wird, jedoch die Zustimmung der beeinträchtigten Eigentümer nicht vorliegt oder nicht erkennbar ist, ob bestimmte Eigentümer beeinträchtigt sind. Für diese komplizierte Situation hat der BGH nun grundsätzlich entschieden, dass der Verwalter ein Verkündungsrecht, in der Regel auch eine Verkündungspflicht,

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Allgemein

Grundsatzurteil des BGH vom 18.10.2019 über die Vertretung von beklagten Eigentümern im Anfechtungsprozess

Grundsätzlich war bislang klar, dass der Verwalter die beklagten Eigentümer in einem Anfechtungsprozess (sogenanntes Passivverfahren) nach § 27 Abs. 2 Ziff. 2 WEG vertreten darf und hierfür keinen gesonderten Auftrag oder Beschluss braucht. Im Rahmen dieser Vertretung ist er auch berechtigt, einen Rechtsanwalt für die beklagten Eigentümer nach eigener Wahl zu beauftragen, sowohl beim Amtsgericht als auch beim Landgericht. Dies

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WEG-Recht

Einzugsermächtigung: Segen oder Fluch?

Die Erteilung einer Einzugsermächtigung durch die Mitglieder einer WEG wird von der Verwaltung grundsätzlich als positiv angesehen, da dies die Finanzverwaltung der WEG erleichtert. Manchmal ist aber auch Vorsicht geboten: Das frühere Einzugsermächtigungsverfahren ist mit der sogenannten SEPA-VO (SEPA-Verordnung) mit Wirkung ab 01.04.2012 durch das SEPA-Lastschriftverfahren abgelöst worden. Der Unterschied zwischen beiden Verfahren besteht im Wesentlichen darin, dass es sich

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Sonstiges Immobilienrecht

Zulassungsvoraussetzungen für den Immobilienverwalter

Grundinformation zu den Voraussetzungen für die Ausübung der Immobilienverwaltung nach § 34c Gewerbeordnung (GewO )   Am 01.08.2018 ist das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter in Kraft getreten. Das neue Gesetz erweitert § 34c GewO um das Gewerbe des Wohnimmobilienverwalters, das damit einer Erlaubnispflicht unterworfen wird. Aufgrund dieser Änderungen des § 34c GewO ist die Ausübung der

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Wohnungs-/Gewerbemietrecht

Corona quo vadis? Welche Auswirkungen hat die Corona-Krise auf Gewerbemietvehältnisse:

Bleibt der Mieter zur Mietzahlung verpflichtet oder kann er die Miete mindern? Kann eine Vertragsanpassung verlangt werden? Was ist mit der Betriebspflicht und Vereinbarungen zur Umsatzmiete? Seit Wochen breitet sich das Coronavirus auch in Deutschland aus und hat damit viele Ladenbesitzer und sonstige Gewerbetreibende zur Schließung ihrer Geschäfte gezwungen. Sei es, weil sie oder Mitarbeiter sich in amtlich veranlasster Quarantäne

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Wohnungs-/Gewerbemietrecht

Wichtige Entscheidung des BGH zum Betriebskostenrecht: Notdienstpauschale für den Hausmeister nicht umlagefähig

In einem Fall aus Berlin hatte eine Vermieterin eine sogenannte „Notdienstpauschale“ für den Hausmeister im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt. Diese hatte der Hausmeister für seine Rufbereitschaft in besonderen Notfällen, z. Bsp. bei einem Stromausfall, einem Wasserrohrbruch oder einer defekten Heizung erhalten. Die Mieter weigerten sich jedoch, den auf diese Position entfallenden Betrag zu zahlen, da es sich ihrer

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WEG-Recht

Unbefristeter Fortgeltungsbeschluss über Wirtschaftsplan möglich

Unbefristeter Fortgeltungsbeschluss über Wirtschaftsplan möglich   Der BGH hat am 14.12.2018 (Aktenzeichen V ZR 2/18) entschieden, dass ein sogenannter Fortgeltungsbeschluss zum beschlossenen Wirtschaftsplan nicht befristet werden muss. Es darf also (wieder!) beschlossen werden: Der beschlossene Wirtschaftsplan gilt solange fort, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird.   Zwischenzeitlich war dieser Beschluss auf Kritik gestoßen. Von einigen Kommentatoren (z.B. Hügel/Elzer, WEG-Kommentar) wurde

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Wohnungs-/Gewerbemietrecht

Rauchwarnmelder: Welche Kosten muss der Mieter tragen?

Bis zum 31.12.2016 sind nach § 49 Abs. 7 BauONW in allen Wohnungen an den in der Verordnung näher bezeichneten Stellen Rauchwarnmelder zu installieren. Hierfür ist nach Bauordnung der Vermieter/Eigentümer zuständig. Die Aufrechterhaltung der Betriebsbereitschaft obliegt nach der Bauordnung dem Nutzer der Wohnung, bei Vermietung also dem Mieter. Soweit die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen der Bauordnung. Damit ist aber noch nicht automatisch

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