Aktuelles

Nunmehr liegt das Urteil des BGH vom 17.03.2023 = V ZR 140/23 zum sogenannten „Beschlusszwang“ für bauliche Maßnahmen mit Begründung vor.   Danach besteht grundsätzlich für sämtliche baulichen Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum ein sogenannter Beschlusszwang. Das bedeutet, dass jedwede bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum zuvor eines Gestattungsbeschlusses gem. § 21 Abs. 1 WEG bedarf. Fehlt ein solcher Gestattungsbeschluss, ist die

Der Bundestag hat am 22.09.2022 den Stichtag für die Zertifizierung von WEG-Verwaltern vom (bisher) 01.12.2022 um ein Jahr auf den 01.12.2023 verschoben. Insofern wurde § 48 Abs. 4 Satz 1 WEG abgeändert. Diese Vorschrift gilt für die Neubestellung eines Verwalters, die gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG nF nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn ein zertifizierter Verwalter bestellt

Bereits in der mündlichen Verhandlung des BGH am 01.07.2022 zeichnete sich eine grundsätzliche Tendenz ab: Verteilung des Selbstbehaltes auf alle Eigentümer, egal ob und in welchem Umfang auch Sondereigentum geschädigt ist oder sogar nur Sondereigentum geschädigt ist. Diese Tendenz hat der BGH jetzt in seinem Urteil vom 16.09.2022 (V ZR 69/21) bestätigt. Also: Verteilung des Selbstbehaltes/der Selbstbeteiligung an Versicherungsschäden auf

Das Problem: Durch einen Wasserrohrbruch entsteht ein Schaden am Gemeinschaftseigentum in Höhe von 2.000,00 € und am Sondereigentum eines Miteigentümers ein Schaden von 4.000,00 € (Parkett). Bei der Wohngebäudeversicherung besteht ein Selbstbehalt von 3.000,00 € pro Schadensfall. Wer muss den anteiligen Selbstbehalt zahlen, der auf den Schaden am Sondereigentum entfällt (2.000,00 €), der geschädigte Sondereigentümer oder alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen?

In seinem Urteil vom 11.05.2022 (VIII ZR 379/20) stellt der BGH fest, dass die Mietzahlungen des Wohnungsvermieters für Rauchwarnmelder keine umlagefähigen Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung sind, weil sie als Anschaffungskosten bzw. an die Stelle von Anschaffungskosten getretene Mietkosten zu werten sind. Anschaffungskosten für Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände sind aber grundsätzlich nicht auf den Mieter umlegbar, sofern dies nicht ausnahmsweise ausdrücklich

Mit Urteil vom 12.11.2021 hat der BGH zu der Frage Stellung genommen, ob bei selbständigen Untergemeinschaften „Tiefgarage“ und „Wohngebäude“ die Kosten der Sanierung der Tiefgaragendecke, die gleichzeitig das Fundament für das darüberliegende Wohngebäude ist, (nur) von den Tiefgarageneigentümern oder von allen Eigentümern zu tragen sind. Der BGH stellt im konkreten Fall die Kostentragungspflicht nur der Tiefgarageneigentümer fest und hebt die

Die Coronaschutzverordnung vom 17.08.2021 ist mit Wirkung ab 24.11.2021 neu gefasst und teilweise verschärft worden (2G-Regel bzw. 2G+-Regel). Für die Abhaltung von Wohnungseigentümerversammlungen hat sich grundsätzlich keine Änderung ergeben. Insbesondere ist nicht die diskutierte 2G-Regel eingeführt worden. Für Wohnungseigentümerversammlungen gilt daher weiterhin die 3G-Regel, nunmehr verortet in § 4 Abs. 1 Ziff. 6 Coronaschutzverordnung („rechtlich erforderliche Sitzungen von Gremien …

Am 15.10.2021 hat der BGH entschieden (V ZR 225/20), dass die Eigentümer auch dann verpflichtet sind, das Gemeinschaftseigentum instandzusetzen, wenn dieses mehr als 50 % Wertverlust durch unterbliebene Instandhaltung, Überalterung oder anstehende Ordnungsverfügungen erlitten hat. Dieser Verpflichtung können sich die Eigentümer auch nicht durch den Beschluss über ein Nutzungsverbot entziehen. Hintergrund dieser Entscheidung ist eine Immobilie, die durch unterlassene Unterhaltungsmaßnahmen

1. Mit dem aktuellen Urteil des BGH vom 11.06.2021 hat er seine bisherige Rechtsprechung (sogenanntes „Baukastensystem“, Urteil vom 05.07.2019 = V ZR 278/19) weiter verfeinert und konkretisiert, insbesondere im Hinblick auf bestimmte Sondervergütungen: – Durchführung einer – über die ordentliche Jahreshauptversammlung hinausgehenden – weiteren Eigentümerversammlung mit einer Zusatzvergütung von 700,00 € (bei einer Wohnanlage mit 70 Einheiten). Grundsätzlich zulässig; allerdings

Nach dem bisherigen Corona-Gesetz vom 27.03.2020 gelten die letzte Verwalterbestellung und der beschlossene Wirtschaftsplan – auch ohne erneute Beschlussfassung – fort, und zwar bis zum 31.12.2021.  In seiner Sitzung am 07.09.2021 hat der Gesetzgeber diese Frist bis zum 31.08.2022 verlängert, und zwar durch Artikel 16 des sogenannten „Aufbauhilfegesetz 2021“. Das Gesetz ist – nach Zustimmung durch den Bundesrat – am

Mit Urteil vom 16.07.2021 (V ZR 163/20) hat der BGH entschieden, dass auch bei höchstmöglicher Verselbständigung von Untergemeinschaften grundsätzlich keine eigene Beschlusskompetenz der Untergemeinschaften über die Jahresabrechnung besteht/bestand* (*Das Urteil ist noch zur alten Rechtslage vor dem 01.12.2020 ergangen.). Vielmehr hat die Bildung von Untergemeinschaften nur Auswirkung auf die Gestaltung der Jahresabrechnung. Über die Jahresabrechnung müssen grundsätzlich alle Eigentümer entscheiden.

Mit Urteil vom 02.07.2021 hat der BGH (V ZR 201/20) entschieden, dass durch die Umwandlung eines einzelkaufmännischen Verwaltungsunternehmens in eine GmbH keine automatische Beendigung der Verwalterbestellung und des Verwaltervertrages eintritt. Grundsätzlich gehen Verwalterstellung und Verwaltervertrag auf die GmbH als Rechtsnachfolgerin über. Das ist sicherlich für viele Einzelverwalter von Bedeutung, wenn sie ihr Unternehmen – z.B. altersbedingt – ohne Einschaltung der

Einzelne Eigentümer, die vor der WEG-Reform vom 01.12.2020 Gerichtsverfahren gegen andere Eigentümer eingeleitet haben, weil diese die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenen Rechte stören (z.B. bauliche Veränderungen oder Verletzung des Hausfriedens) haben durch die WEG-Reform nicht automatisch ihre Prozessführungsbefugnis verloren, sondern können die eingeleiteten Prozesse fortsetzen.   Inzwischen liegt hierzu das Urteil des BGH vom 07.05.2021 (V ZR 299/19)

Ab Freitag, den 09.07.2021, gibt es eine neue „Inzidenzstufe 0“, die bei Erreichung oder Unterschreitung die bisherigen Beschränkungen des § 18 CoronaSchVO für Eigentümer-versammlungen entfallen lässt.   Die Inzidenzstufe 0 liegt vor, wenn die Sieben-Tages-Inzidenz von höchstens zehn seit fünf Kalendertagen nicht überschritten ist. Die Rückstufung auf Inzidenzstufe 1 erfolgt, wenn der Grenzwert (zehn) an acht aufeinanderfolgenden Tagen überschritten wird.

Durch die WEG-Reform wurde in § 26 a der „zertifizierte Verwalter“ geschaffen und in Abs. 2 festgelegt, dass das Justizministerium ermächtigt wird, durch Rechtsverordnung nähere Bestimmungen über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter zu erlassen. Der Entwurf des Bundesjustizministeriums liegt nun vor. Wir fügen ihn als Anlage bei. Er ist noch nicht endgültig. Der wesentliche Inhalt ist:   Es ist eine

Die Regelungen für Eigentümerversammlungen finden sich inzwischen in § 18 Coronaschutzverordnung-NRW. Hier wird in den Absätzen 2, 3 und 4 nach Inzidenz-Stufen differenziert. Aufgrund der gewählten Formulierung kam die Frage auf, ob die Erleichterungen in § 18 Abs. 2 Nr. 4 für Versammlungen bis 20 Personen (ohne weiteres möglich) bzw. bis 100 Personen (nur Anzeigepflicht) nun auch für die Versammlungen

Seit dem 01.12.2020 können einzelne Eigentümer aufgrund der WEG-Reform nicht mehr andere Eigentümer wegen Störung des gemeinschaftlichen Eigentums auf Unterlassung oder Rückbau verklagen. Bis zum 30.11.2020 war dies anders. Einzelne Eigentümer konnten Miteigentümer sowohl wegen baulicher Veränderungen (auf Rückbau und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes) als auch wegen Störung des gemeinschaftlichen Gebrauchs (Verstoß gegen Nutzungsregeln, Lärm, Verschmutzung des Gemeinschaftseigentums) gerichtlich in

Pflicht zur Eigentümerversammlung trotz Corona LG Frankfurt, Beschluss vom 16.02.2021, AZ 2-13 T97/20 Ob und unter welchen Voraussetzungen der WEG-Verwalter in Corona-Zeiten verpflichtet ist, eine Eigentümerversammlung durchzuführen, ist – soweit ersichtlich – bisher gerichtlich nicht geklärt. In den bisherigen Entscheidungen geht es überwiegend um Vertreterversammlungen, Personen beschränkte Versammlungen etc.  In seinem Beschluss vom 16.02.2021 hat das Landgericht Frankfurt nun aber

Novellierung der Heizkostenverordnung Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie hat am 10.03.2021 den Referentenentwurf einer „Verordnung über die Änderung der Heizkostenverordnung“ vorgelegt. Neben einer Reihe von einzelnen Änderungen soll in § 5 („Ausstattung zur Verbrauchserfassung“) eine Verpflichtung zu fernablesbaren Ausstattungen eingeführt werden und zwar mit einer Nachrüstpflicht bis zum 31.12.2026 und einer Anpassungsfrist bereits vorhandener Fernableseinrichtungen an die neuen Anforderungen bis

In einem erst jetzt veröffentlichten Urteil vom 20.11.2020 hat der BGH (V ZR 296/19) entschieden, dass die in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Klausel „Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist“ gültig ist. Diese Klausel bedeutet, dass der Verwalter seiner Verpflichtung zur Einberufung bereits dann nachkommt, wenn er

Aktuelles Urteil zu WEG-Versammlungen unter Corona-Beschränkungen  Mit Urteil vom 17.12.2020 hat das Landgericht Frankfurt das vorangegangene Urteil des Amtsgerichts Kassel vom 27.08.2020 aufgehoben, mit dem das Amtsgericht Kassel wegen einer Einladungsformulierung „Versammlung nur mit beschränkter Personenzahl möglich; dringende Bitte um Vollmachtserteilung“ in einem einstweiligen Verfügungsverfahren von der Nichtigkeit aller gefassten Beschlüsse ausgegangen ist.  Das Landgericht Frankfurt hat diese Formulierung –

Aktuelle Corona-Regeln bei WEG-Versammlungen ab 16.12.2020 Ab 16.12.2020 gilt bis vorläufig zum 10.01.2021 die aktualisierte Corona-Schutzverordnung. Sie bringt für Wohnungseigentümerversammlungen in diesem Zeitraum keine Änderungen, so dass weiterhin gemäß § 13 Abs. 2 Ziff. 3 zulässig sind: – Sitzungen von … Wohnungseigentümergemeinschaften … mit bis zu 20 Personen, wenn sie nicht als Telefon- oder Videokonferenz durchgeführt werden können;  – mit

Am 01.12.2020 tritt das neue Wohnungseigentumsgesetz in Kraft. Es enthält wesentliche Änderungen und Ergänzungen der bisherigen gesetzlichen Bestimmungen. Die Verwaltungsstruktur hat sich komplett geändert (im Mittelpunkt steht jetzt der Verband), die Systematik der baulichen Maßnahmen und deren Bezahlung ist ebenfalls vollständig umstrukturiert. Es gibt wichtige neue Regelungen zur Eigentümerversammlung (immer beschlussfähig, Einberufungsfrist drei Wochen), zum Verwalter (Zertifizierungspflicht, jederzeit ohne wichtigen

In seiner aktuellen Entscheidung vom 10.07.2020 (V ZR 178/19) hat sich der BGH mit zwei bisher nicht obergerichtlich geklärten Fragen auseinandergesetzt: 1.) Der Eigentümer, der seine Abrechnungsspitze auf eine beschlossene Wohngeldabrechnung bereits gezahlt hatte, kann diese Zahlung nicht zurückverlangen, auch wenn die Abrechnung bestandskräftig und endgültig für ungültig erklärt wird. Er hat nur die Möglichkeit, vom Verwalter eine neue Abrechnung

Für die Durchführung von Eigentümerversammlungen gibt es seit dem 15.06.2020 eine weitere Erleichterung, und zwar in Form der „besonderen Rückverfolgbarkeit“. Die einfache Rückverfolgbarkeit besteht in der Erfassung von Name, Adresse, Telefonnummer sowie Ankunfts- und Abgangszeitpunkt.  Die besondere Rückverfolgbarkeit besteht gem. § 2a Abs. 2 CoronaSchV in einem Sitzplan, also die Festlegung und Dokumentation der Anordnung der Sitzplätze für die Teilnehmer.

Wenn in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft „Untergemeinschaften“ vorgesehen sind, stellt sich oft die Frage, wie weit diese Regelung geht: Nur Haftungskreise?, eigenständige Haftungskreise?, eigene Beschlusskompetenz?, eigene Eigentümerversammlung?. Der BGH hat mit Urteil vom 26.06.2020 (V ZR 199/19) entschieden, dass eine weitreichende Verselbständigung von Untergemeinschaften zulässig ist, etwa mit der Formulierung: „…dass wirtschaftlich gesehen die Untergemeinschaften so behandelt werden, als ob

Es war bisher streitig und wurde überwiegend abgelehnt, dass die Wohnungseigentümer die Genehmigung einer baulichen Veränderung mit der Bedingung beschließen können, dass der Bauwillige alle Kosten und Folgekosten trägt. Das Problem lag bei den Folgekosten. Denn über künftige Kosten können die Eigentümer nicht generell, sondern gem. § 16 Abs. 4 WEG nur im Einzelfall beschließen. Deswegen haben viele Gerichte einen

Das Landgericht Düsseldorf meint: Ja!, weil eine Eigentümerversammlung nicht öffentlich ist. Das Recht auf Nichtöffentlichkeit haben alle Eigentümer, sowohl die anwesenden als auch die abwesenden. Wenn von den anwesenden Eigentümern kein Veto erhoben wird, ist damit nicht gleichzeitig die Erlaubnis durch die abwesenden Eigentümer verbunden: LG Düsseldorf, Beschluss vom 25.05.2020 = Az. 25 S 102/19. Empfehlung: Wenn ausstehende Berater teilnehmen

Für die Einhaltung der Trittschalldämmung zwischen zwei übereinanderliegenden Wohnungen kann auch der obere Wohnungseigentümer zuständig sein, selbst wenn das zwischen den Wohnungen liegende Gemeinschaftseigentum die gebotenen schallschutztechnischen Mindestanforderungen nicht einhält; BGH, Urteil vom 26.06.2020 = V ZR 173/19. Grundsätzlich ist die Trittschalldämmung in der Geschossdecke zwischen zwei übereinanderliegenden Wohnungen Angelegenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft, da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt. Im entschiedenen

Bislang war äußert umstritten, wie sich der Verwalter in der Eigentümerversammlung verhält, wenn mit einem einfachen Mehrheitsbeschluss eine bauliche Veränderung genehmigt wird, jedoch die Zustimmung der beeinträchtigten Eigentümer nicht vorliegt oder nicht erkennbar ist, ob bestimmte Eigentümer beeinträchtigt sind. Für diese komplizierte Situation hat der BGH nun grundsätzlich entschieden, dass der Verwalter ein Verkündungsrecht, in der Regel auch eine Verkündungspflicht,

Die Erteilung einer Einzugsermächtigung durch die Mitglieder einer WEG wird von der Verwaltung grundsätzlich als positiv angesehen, da dies die Finanzverwaltung der WEG erleichtert. Manchmal ist aber auch Vorsicht geboten: Das frühere Einzugsermächtigungsverfahren ist mit der sogenannten SEPA-VO (SEPA-Verordnung) mit Wirkung ab 01.04.2012 durch das SEPA-Lastschriftverfahren abgelöst worden. Der Unterschied zwischen beiden Verfahren besteht im Wesentlichen darin, dass es sich