Bleibt der Mieter zur Mietzahlung verpflichtet oder kann er die Miete mindern? Kann eine Vertragsanpassung verlangt werden? Was ist mit der Betriebspflicht und Vereinbarungen zur Umsatzmiete?
Seit Wochen breitet sich das Coronavirus auch in Deutschland aus und hat damit viele Ladenbesitzer und sonstige Gewerbetreibende zur Schließung ihrer Geschäfte gezwungen. Sei es, weil sie oder Mitarbeiter sich in amtlich veranlasster Quarantäne befinden oder der Geschäftsbetrieb im Zusammenhang mit den staatlichen Maßnahmen nach §§ 28 und 32 des Infektionsschutzgesetzes zur Eindämmung der COVID-19-Pandemie eingestellt werden musste. Ausgenommen hiervon sind mittlerweile in der Regel nur noch diejenigen Geschäfte, welche der Grundversorgung der Bevölkerung (Lebensmittelgeschäfte/Kiosk/Tankstelle) dienen.
Die wirtschaftlichen Folgen sind jedenfalls schon jetzt verheerend und viele Gewerbemieter fragen sich, ob und wie sie in der Krise ihre Mietzahlungen leisten müssen und welche sonstigen Auswirkungen die Pandemie auf ihre mietvertraglichen Verpflichtungen hat.
Das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ ist nun am 1. April 2020 in Kraft getreten. Das Gesetz sieht für das Wohnraum- und Gewerbemietrecht einen zeitlich begrenzten Kündigungsauschluss für Miet- und Pachtverträge bei pandemiebedingtem Zahlungsverzug im Zeitraum vom 01. April 2020 bis 30. Juni 2020 vor, wobei dieser Zeitraum durch eine Rechtsverordnung der Bundesregierung auch bis zum bis zum 30. September 2020 verlängert werden kann. Grundsätzlich ist der Zusammenhang zwischen der Nichtzahlung der Miete und der COVID-19-Pandemie jedoch vom Mieter glaubhaft zu machen. Insoweit reduziert das Gesetz mit dem Begriff „Glaubhaftmachung“ (§294 ZPO) das Beweismaß, wie beispielsweise in Verfahren auf Erlass einer einstweiligen Verfügung, ab. Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides Statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Es dürfte für den Gewerbemieter daher genügen, wenn dieser Umsatzrückgänge mit entsprechenden Unterlagen oder aber auch Anträgen auf staatliche Leistungen, belegen kann oder Tatsachen an Eides statt versichert. Möglicherweise indizieren aber behördliche Betriebsverbote oder Veranstaltungsverbote auch ohnehin bereits die Umsatzrückgänge, ohne dass der Mieter diese dann noch anderweitig konkret glaubhaft machen müsste. Hier wird es auf den konkreten Einzelfall ankommen.
Der Vermieter kann jedoch unseres Erachtens hinsichtlich der für die Monate April 2020 bis Juni 2020 geschuldeten und nicht gezahlten Miete zunächst auf die vom Mieter geleistete Kaution zurückgreifen. Wird die Miete nachgezahlt, ist die Kaution wieder entsprechend aufzufüllen.
Der gesetzliche Kündigungsausschluss endet von Gesetzes wegen am 30. Juni 2022. Bis zu diesem Zeitpunkt müssen die rückständigen Mieten (nebst Verzugszinsen) vom Mieter daher zur Vermeidung einer Kündigung spätestens nachgezahlt worden sein.
Viele Fragen lässt das Gesetz jedoch leider unbeantwortet und daher führt die derzeitige Pandemie und die mit ihr einhergehenden Einschränkungen sowohl bei Gewerbemietern als auch bei deren Vermietern zu ganz erheblicher Rechtsunsicherheit.
1. Mietminderung
So stellen sich viele Gewerbemieter angesichts leerer Fußgängerzonen und erheblicher Umsatzrückgänge die Frage, ob sie in der jetzigen Situation beispielsweise die Miete mindern dürfen.
a)
Gesetzliche Voraussetzung für eine Mietminderung ist nun aber das Vorliegen eines Mangels der Mietsache (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB).
Ein solcher liegt jedenfalls dann nicht vor, wenn der Mieter seinen Laden oder Gewerbebetrieb in eigener Verantwortung schließt, weil er sich beispielsweise in Quarantäne befindet oder es für ihn aus wirtschaftlichen Gründen keinen Sinn macht das Geschäft zu öffnen oder zu betreiben, da ihn in der jetzigen Situation ohnehin kaum Kunden aufsuchen und Mitarbeiter trotzdem bezahlt werden müssen. Derartige Nutzungseinschränkungen, die ihre Ursache in persönlichen oder betrieblichen bzw. Betriebsartbedingten Umständen des Mieters haben, stellen jedoch keinesfalls einen zur Mietminderung berechtigenden Mietmangel dar.
b)
Stellt es denn dann aber nicht einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel dar, wenn das Mietobjekt wegen behördlicher Veranstaltungs- oder Betriebsverbote für den Mieter nicht nutzbar ist?
Hier ist die Rechtslage nach bisheriger Rechtsprechung so, dass öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen, zu denen dann auch die derzeit behördlich veranlassten Verbote gehören dürften, nur dann einen Mietmangel begründen, wenn sie ursächlich auf die konkrete Beschaffenheit, den Zustand oder die Lage der Mietsache zurückzuführen sind. Nun ist es aber so, dass generelle Veranstaltungs- oder Betriebsverbote ihre Ursache zumeist ebenfalls in der Art des jeweiligen Geschäftsbetriebs des Mieters haben werden (Friseursalon), und nicht etwa auf die generelle Art und Beschaffenheit der Mietsache an und für sich zurückzuführen sind. Da der Mieter nun aber das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache trägt, wäre eine Mietminderung daher nicht möglich.
c)
Anders dürfte dies jedoch zu beantworten sein, wenn das Mietobjekt aus einem in der Risikosphäre des Vermieters liegenden Umstandes nicht mehr nutzbar ist. Eine Mietminderungsmöglichkeit des Gewerbemieters kann sich daher unter Umständen dann ergeben, wenn infolge einer behördlichen Anordnung ein ganz bestimmtes Mietobjekt vollständig geschlossen wird (Hallenbad XY, die Spielbank XY, das Kino XY). Allerdings ist dies nicht mit der generellen Untersagung einer bestimmten Betriebsart (z. Bsp. Friseursalon; Fitnessstudio) zu verwechseln. Das Risiko der jeweiligen „Betriebsart“ unterliegt wieder dem Mieter. Kann ein Tattoo-Studio also nicht betrieben werden, da derartige Betriebe zur Eindämmung der Infektionszahlen generellnicht geöffnet werden dürfen, so ist dies das alleinige Risiko des Mieters. Wird hingegen durch die Behörden ein bestimmtes Gebäude geschlossen, in welchem sich das Studio befindet, ohne dass der Betrieb solcher Studios generell untersagt ist, so wäre die Risikospähre des Vermieters betroffen.
d)
Ein Mietminderungsrecht des Mieters kann aber dann bestehen, wenn der Vermieter die Mietsache während der Krise nicht in dem vertraglich geschuldeten Umfang zur Verfügung stellen kann. Dies könnte der Fall sein, wenn Personal des Vermieters, das sonst zum Betrieb des Gebäudes erforderlich ist, quarantäne- oder krankheitsbedingt ausfällt und Hausmeisterleistungen oder Reinigungsleistungen nicht oder nur eingeschränkt erbracht werden können.
2. Anspruch auf Vertragsanpassung
Auch ein Anspruch des Gewerbemieters auf eine Vertragsanpassung wird nach den obigen Grundsätzen der Risikoverteilung nicht gegeben sein.
a)
Ein solcher Anspruch könnte sich allenfalls aus einer Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 BGB ergeben, wobei diese Regelung eine spezielle Ausnormierung des im Zivilrecht allseits präsenten Prinzips von „Treu und Glauben“ ist. Nach § 313 BGB kann bei einer schwerwiegenden Veränderung von Umständen, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, eine Anpassung des Vertrages verlangt werden. Zu solch veränderten Umständen, zählen sicherlich auch Natur- oder Zivilkatastrophen wie die derzeitige COVID-19-Pandemie. Jedoch gilt dann auch insoweit, dass eine Partei sich nicht auf die veränderten Umstände berufen kann, wenn diese nach der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung gerade ihrem eigenen Risikobereich zuzurechnen sind. So trägt eben der Gewerbemieter grundsätzlich das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko der Mietsache und nicht der Vermieter, welcher hingegen das Risiko der grundsätzlichen Gebrauchstauglichkeit der Mietsache trägt. Dieser Grundsatz betrifft dann aber auch nicht nur die Mietzahlungspflicht als solche, sondern auch die Ansprüche auf eine Anpassung der sonstigen vertraglichen Regelungen.
b)
Etwas anderes dürfte allerdings bei vereinbarten Umsatzmieten gelten. Wenn der Mieter auf Grundlage solcher Vereinbarungen beispielsweise Abschlagszahlungen nach den bisherigen Umsätzen leistet, welche dann aber wegen der mit der Corona-Krise einhergehenden Einschränkungen zukünftig nicht mehr erzielt werden können, dürfte ihm diesbezüglich ein Anpassungsrecht zustehen.
3. Betriebspflicht des Mieters
Ferner stellt sich die Frage nach der Einhaltung einer in vielen Gewerbemietverträgen enthaltenen Betriebspflicht des Mieters. Hier dürfte es so sein, dass der Mieter außer in Fällen der Unmöglichkeit, also beispielsweise bei amtlichen Veranstaltungs- und Betriebsverboten, weiterhin zum Betrieb des Geschäftes verpflichtet ist. Gewerbevermieter sollten demgegenüber vorzeitige Schließungen von Mietflächen, insbesondere in größeren Objekten (Einkaufszentren) vermeiden, solange es keine konkrete und ausdrückliche behördliche Anordnung zu einer Schließung gibt. Mieter könnten ansonsten wegen der dann fehlenden Nutzungsmöglichkeiten der Mietsache Mietminderungen und weitergehende Schadensersatzansprüche geltend machen.
4. Zusammenfassung
Aktuell ist nicht sicher absehbar, ob und wenn ja, wie die mitrechtliche Rechtsprechung zukünftig auf die mit der Pandemie einhergehenden Probleme reagieren wird. Dies wird auch maßgeblich davon abhängen, wie lange die jetzige Situation noch andauern wird. Zumindest (theoretisch) interessant dürfte in diesem Zusammenhang der Gedanke sein, ob nicht bestimmte Nachteile von Vermietern und Mietern im Zusammenhang mit den behördlichen Beschränkungen zur Eindämmung der Pandemie möglicherweise nach dem Vorbild des im Staatshaftungsrecht bekannten „Aufopferungsanspruches“ staatlicherseits zu kompensieren sind.
a)
Es dürfte angesichts der derzeitigen Situation jedenfalls sinnvoll sein, wenn sich Mietvertragsparteienmöglichst kurzfristig verständigen und miteinander besprechen, wie in der jeweiligen individuellen Sach- und Vertragslage ein befriedigender Kompromiss gefunden werden kann. Neben einvernehmlichen Mietreduzierungen für gewisse Zeiträume wären zum Beispiel auch weitergehende Stundungsvereinbarungen eine Lösungsmöglichkeit. Dies nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass die jetzige Krise im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie zu unerwarteten und außergewöhnlichen Belastungen bei beiden Vertragsparteien führen dürfte und es irgendwann auch eine Zeit nach der Krise geben wird und viele Mietverhältnisse dann – wie bislang – in gutem Einvernehmen fortgesetzt werden können.
b)
Es sollte jedoch unbedingt beachtet werden, dass bei jedweder Vereinbarung und Verständigung der Mietvertragsparteien, insbesondere auch bei solchen über Zahlungspflichten, Stundungen, etc. das Schriftformerfordernis des § 550 BGB zu beachten und einzuhalten ist.
Wir beraten Sie hierzu gerne und entwickeln mit Ihnen und den jeweiligen Mietvertragspartnern kreative und möglichst rechtssichere Lösungsmöglichkeiten für die mietrechtlichen Probleme und Fragestellungen im Zusammenhang mit der uns alle betreffenden Krise. Nehmen Sie am besten bitte hierzu mit Rechtsanwalt Claude-Henrik Husemann Kontakt auf.
(Hus.)
