Wichtige Entscheidung des BGH zum Betriebskostenrecht: Notdienstpauschale für den Hausmeister nicht umlagefähig

In einem Fall aus Berlin hatte eine Vermieterin eine sogenannte „Notdienstpauschale“ für den Hausmeister im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt. Diese hatte der Hausmeister für seine Rufbereitschaft in besonderen Notfällen, z. Bsp. bei einem Stromausfall, einem Wasserrohrbruch oder einer defekten Heizung erhalten. Die Mieter weigerten sich jedoch, den auf diese Position entfallenden Betrag zu zahlen, da es sich ihrer Ansicht nach nicht um umlagefähige Betriebskosten handeln würde.

In der Rechtsprechung der Instanzgerichte wurde hierzu bislang überwiegend die Auffassung vertreten, dass es sich bei derartigen „Notdienstpauschalen“ um umlagefähige Betriebskosten im Rahmen der Hausmeisterkosten  handele.

Der Bundesgerichtshof hat dieser Praxis in seinem jüngst veröffentlichten Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 62/19 nun  eine klare Absage erteilt:

Nach Ansicht der höchsten Zivilrichter handele es sich bei derartigen Kosten nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern vielmehr um Verwaltungskosten, welche der Vermieter zu tragen habe.

Typische umlagefähige Hausmeisterkosten entstünden durch Aufgaben, die dieser routinemäßig alltäglich erledigen würde. Das Urteil nennt hierzu einige Beispiele: Die Überwachung, dass Rettungs- oder Fluchtwege frei sind, keine gefährlichen Gegenstände auf den Gemeinschaftsflächen lagern, Außentüren ordnungsgemäß schließen und nachts verschlossen sind, Abflüsse im Keller oder auf dem Grundstück freiliegen, die Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen funktioniert usw.

Demgegenüber handele es sich bei der „Notdienstpauschale“ um die Abgeltung von Tätigkeiten, welche sich nicht auf allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeiten beziehen würden, sondern vielmehr auf die Aufnahme von Störungsmeldungen und Beauftragung entsprechender Fachfirmen mit den erforderlichen Reparaturarbeiten. Nach Ansicht des BGH sei dies jedoch tagsüber Aufgabe des Vermieters bzw. der Mietverwaltung und die Kosten für diese Tätigkeit seien daher den vom Vermieter zu tragenden Verwaltungskosten zuzurechnen. Es könne dann aber in der (kosten)rechtlichen Beurteilung der Tätigkeit keinen Unterschied machen, ob sie innerhalb oder außerhalb üblicher Geschäftszeiten verrichtet würde oder ob der Vermieter für Meldungen außerhalb der Geschäftszeiten einen Notdienst einrichte.

Ausnahme: Rufbereitschaft für Aufzugsanlagen

Keine Regel ohne Ausnahme: Auch nach Ansicht des BGH können Kosten für eine Notrufbereitschaft jedoch ausnahmsweise dann als Betriebskosten umlagefähig sein, wenn diese die Überwachung von Personenaufzügen betreffen.  Dies ergebe sich aus  § 2 Nr. 7 der Betriebskostenverordnung und beruhe auf dem Umstand,  dass für die Sicherheit von Aufzugsanlagen besondere Vorschriften gelten würden, wonach der Betreiber einer Aufzugsanlage u.a. sicherstellen müsse, dass auf Notrufe aus einem Fahrstuhl in angemessener Zeit reagiert werde und fachgerechte Befreiungsmaßnahmen durchgeführt würden. Da dies aber nur durch eine ständig erreichbare Notrufbereitschaft zu erreichen sei, seien die hierfür anfallenden Kosten auch umlagefähig.

(Hus.)

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