Umlagefähigkeit der Miete für Rauchwarnmelder auf Wohnraummieter BGH-Urteil vom 11.05.2022: VIII ZR 379/20

In seinem Urteil vom 11.05.2022 (VIII ZR 379/20) stellt der BGH fest, dass die Mietzahlungen des Wohnungsvermieters für Rauchwarnmelder keine umlagefähigen Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung sind, weil sie als Anschaffungskosten bzw. an die Stelle von Anschaffungskosten getretene Mietkosten zu werten sind. Anschaffungskosten für Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände sind aber grundsätzlich nicht auf den Mieter umlegbar, sofern dies nicht ausnahmsweise ausdrücklich in der Betriebskostenverordnung geregelt ist, wie beispielsweise für Wasserzähler, Ausstattungen für die Verbrauchserfassung von Heizkosten und eine Antennenanlage. Hierbei handelt es sich um ausdrücklich geregelte Ausnahmetatbestände, die nur deshalb umlegbar sind, weil dies ausdrücklich geregelt ist.

 

Für Rauchwarnmelder gibt es eine solche ausdrückliche Ausnahmeregelung nicht, deshalb sind die Anschaffungskosten bzw. die an deren Stelle tretende Miete nicht umlegbar; Konsequenzen/Folgen für die Praxis:

 

  1. ME keine Mitteilungspflicht dieser Rechtslage an die Mieter/Eigentümer.

 

  1. Es ist zu unterscheiden zwischen Miete (die an die Stelle der Anschaffungskosten tritt) und Wartung. Wartungskosten sind weiterhin umlegbar, das ergibt sich auch ausdrücklich aus dem BGH-Urteil. Wenn der Dienstleister Mietkosten und Wartungskosten in einem Betrag zusammenfasst, müsste künftig der Miete-Anteil herausgerechnet werden.

 

  1. ME keine unaufgeforderte Verpflichtung des Vermieters, für die Vergangenheit vereinnahmte abgerechnete und vereinnahmte Mietkosten zurückzuzahlen. Sollte aber der Vermieter mit einer solchen Forderung konfrontiert werden, kann es zu einer Rückzahlungspflicht kommen, aber wohl nur für den unverjährten Zeitraum; im Jahre 2022 also noch rückwirkend für Zahlungen des Mieters im Jahre 2019.

 

  1. Schadensersatzansprüche gegen den Mietverwalter sind mE nicht ersichtlich, weil mangels Umlagefähigkeit kein diesbezüglicher Schaden erkennbar ist.

 

  1. Von einer weiteren Umlage der Mietkosten sollte ab sofort Abstand genommen werden; also ab den im Jahre 2022 noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2021.

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