Urteil BGH vom 12.11.2021 = V ZR 204/20 Kostentragung für Sanierung der Tiefgaragendecke zwischen den Untergemeinschaften Tiefgarage und Wohngebäude

Mit Urteil vom 12.11.2021 hat der BGH zu der Frage Stellung genommen, ob bei selbständigen Untergemeinschaften „Tiefgarage“ und „Wohngebäude“ die Kosten der Sanierung der Tiefgaragendecke, die gleichzeitig das Fundament für das darüberliegende Wohngebäude ist, (nur) von den Tiefgarageneigentümern oder von allen Eigentümern zu tragen sind.

Der BGH stellt im konkreten Fall die Kostentragungspflicht nur der Tiefgarageneigentümer fest und hebt die abweichenden Urteile der Vorinstanzen AG Kirchheim u.T. und LG Stuttgart auf, die den Kostentragungsbeschluss „nur Tiefgarage“ für nichtig erklärt hatten.

Was auf den ersten Blick wie eine Grundsatzentscheidung über die drängende und bisher kontrovers beantwortete Frage „Zu welcher Untergemeinschaft gehört die Decke zwischen Tiefgarage und darüberliegendem Wohngebäude?“ anmutet, ist dann aber leider wohl nur die Auslegung einer konkreten Regelung der Teilungserklärung – oder doch mehr?

Im BGH-Fall heißt es in der TE: „…die Außenmauern und das Tiefgaragendach …, sind dieser Tiefgaragensondernutzungsgemeinschaft zur dauernden und ausschließlichen Sondernutzung zugewiesen. … Die an der Sondernutzungsgemeinschaft beteiligten Eigentümer sind entsprechend ihren Eigentumsanteilen berechtigt und verpflichtet.“ Dass bei einer derart eindeutigen und ausdrücklichen Regelung die Kosten nur von den Tiefgarageneigentümern zu tragen sind, liegt quasi auf der Hand.

Dies bedeutet mE aber noch nicht, dass auch ohne eine solche Kostenzuweisung in der Teilungserklärung im Zweifel immer die Kosten für die Tiefgaragendecke (und ggf. weitere tragende Gebäudeteile, wie z.B. die Stützen) nur von den Tiefgarageneigentümern zu tragen sind; wie das Urteil offenbar von einigen Kollegen interpretiert wird.

Denn in RN 26 führt der BGH im letzten Satz aus: „Eine andere Kostenverteilung ergibt sich nur, wenn und soweit die Gemeinschaftsordnung abgrenzbare Bauteile ausdrücklich nicht der Untergemeinschaft zuweist.“

So liegen die meisten Fälle aber leider. Der entschiedene Fall ist die Ausnahme. Meist heißt es nur: Die zur Untergemeinschaft x gehörenden Gebäudeteile sind auf deren Kosten instandzuhalten. Kann man nun dem letzten Satz in RN 26 des BGH-Urteils vielleicht doch die Grundtendenz zu entnehmen, dass immer dann – wenn keine ausdrückliche Zuweisung vorliegt – die Decke zwischen Tiefgarage und Wohngebäude auf Kosten aller Eigentümer zu sanieren ist; mE wohl ja.

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