Es ist damit zu rechnen, dass eine novellierte Fassung der Heizkostenverordnung spätestens ab 01.01.2022 in Kraft tritt. Hierauf müssen sich Vermieter, Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwalter einstellen.
Es liegt bisher offiziell der Referentenentwurf vom 19.03.2021 vor, aus dem sich die folgenden Themenkomplexe ergeben.
1 Fernablesbarkeit
Bis zum 31.12.2026 müssen die Messgeräte nach der Heizkostenverordnung in den Wohnungen mit Fernablesbarkeit ausgestattet werden. Insofern besteht eine Nachrüstpflicht für Bestandswohnungen (§ 5 Abs. 3 HKV-E).
Soweit Wohnungen bereits vor dem Inkrafttreten der HKV-Reform (voraussichtlich im zweiten Halbjahr 2021 bzw. spätestens zum 01.01.2022) mit Fernablesbarkeit ausgestattet worden sind, die die neuen Anforderungen (insbesondere: Smart-Meter-Gateway-Fähigkeit) noch nicht erfüllen, besteht insoweit bis zum 31.12.2031 Bestandsschutz.
Bei den Ablesefirmen ist derzeit noch nicht klar, was unter Fernablesbarkeit zu verstehen ist. Dies ist im aktuellen Referentenentwurf definiert als Ablesbarkeit „ohne Zugang zu einzelnen Nutzeinheiten“ (§ 5 Abs. 2 Satz 2 HKV-E).
Derzeit gibt es zwei technische Verfahren, um dies sicherzustellen.
- Datensammler-System: Die Daten werden im Gebäude zentral für alle Wohnungen gesammelt und per Funk oder elektronischem Signal an die Ablesefirma übermittelt.
- walk-by/drive-by-Verfahren: Hierzu muss ein Mitarbeiter der Ablesefirma in das Gebäude entweder in die Flure oder am Gebäude (entweder in die Flure oder am Gebäude außen mit einem Fahrzeug vorbeifahren), um die Daten „einzusammeln“, d.h. über einen Sender zu empfangen.
In der Begründung des Referenten-Entwurfes heißt es auf Seite 16 im zweitletzten Absatz:
„Die EU-Effizienzrichtlinie enthält keine technische Definition, was fernablesbare Geräte sind. Sie gibt allerdings … vor, dass für die Ablesung fernablesbare Geräte keinen Zugang zu den einzelnen Wohnungen oder Einheiten erforderlich ist. Es steht den Mitgliedsstaaten frei, zu entscheiden, ob walk-by oder drive-by Technologien als fernablesbar gelten. § 5 Abs. 2 HKV lässt diese Technologien genügen, um dem Bedürfnis der Praxis nach einfachen, kostengünstigen Technologien Rechnung zu tragen. Die Fernablesbarkeit kann unter anderem auch über die Anbindung an ein Smart-Meter-Gateway realisiert werden, … .
2 Mitteilungspflicht
Sobald die Fernauslesbarkeit hergestellt ist, besteht eine Mitteilungspflicht, spätestens also ab 01.01.2022. Diese Mitteilungspflicht trifft den Vermieter bzw. den WEG-Verwalter bzw. die WEG dahingehend, dass den Nutzern in regelmäßigen Abständen ihr Verbrauch mitgeteilt wird (§ 6 a Abs. 1 Ziff. 1 HKV-E).
Die Mitteilungspflicht fällt ab dem 01.01.2022 während der Heizperiode monatlich an.
3 Kürzungsrecht
Es soll ein Kürzungsrecht bei Unterlassung der Mitteilungspflicht bzw. Herstellung der Fernablesbarkeit von 3 % der auf den jeweils zahlungspflichtigen Bewohner hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten bestehen (§ 12 Abs. 1 Satz 2 und 3 HKV-E).
4 Information der Eigentümer
Über die reinen Verbrauchswerte hinaus sind die Eigentümer noch über andere Punkte zu informieren, etwa der Gesamtverbrauch, Verbrauchsvergleiche etc. (Einzelheiten: § 6 a Abs. 2 Ziff. 1-5 HKV-E).
5 Smart-Meter-Gateway
Dies ist ein Verfahren, mit dem das Verbrauchsverhalten von Wohnungsnutzern erfasst und ausgewertet wird, nicht nur im Hinblick auf Wärmeverbrauch, sondern auch im Hinblick auf Strom, Wasser und anderes. Nach dem derzeit vorliegenden Referentenentwurf müssen die Geräte für die Fernablesbarkeit die Fähigkeit besitzen, die Daten an das Smart-Meter-Gateway weiterzugeben (also entsprechende Schnittstellen eingerichtet sein). Die Dienstleister, die dies sicherstellen, sind Messstellenbetreiber. Die Einzelheiten ergeben sich aus dem Messstellenbetriebsgesetz.
Die Dienstleister, die dies sicherstellen, sind Messstellenbetreiber. Die Einzelheiten sind hier noch nicht geklärt.
6 Bestandsschutz
Grundsätzlich gilt ein Bestandsschutz für bereits eingebaute Fernableseeinrichtungen bis 2031. Bis 2031 können noch Fernableseeinrichtungen benutzt werden, die nicht die besonderen technischen Voraussetzungen, wie oben erläutert, erfüllen.
7 Probleme
7.1
Es wird ein Problem geben, ob die Fernablesbarkeit durch Datensammler oder durch Walk-by-Verfahren hergestellt wird. Nach der Erläuterung des Referenten-Entwurfes besteht hier ein Wahlrecht des Betreibers.
7.2
Sobald die Fernablesbarkeit besteht, zieht dies zwangsläufig die Mitteilungspflicht gem. oben Ziff. 2 nach sich (§ 6 a Abs. 1 HKV-E).
Die Mitteilungspflicht besteht gegenüber den aktuellen Nutzern, und zwar nach einer kurzen Übergangszeit monatlich, nämlich ab 01.01.2022. Dies bedingt, dass entweder die Ablesefirma oder der Verwalter eine monatliche Mitteilung an den Nutzer über seinen Wärmeverbrauch übermittelt. Derzeit wird dies dahingehend ausgelegt, dass eine tatsächliche aktive Mitteilung erfolgen muss. Sollte dies im Rahmen eines Eigentümerportals erfolgen, auf dem bestimmte Werte eingestellt werden, muss jedenfalls eine Mitteilung an den Nutzer im Hinblick auf die Einstellung neuer Werte erfolgen.
Wie verfahren wird, wenn einzelne Nutzer keinen Internetanschluss haben, ist noch zu klären.
7.3
Grundsätzlich empfehlen die Ablesefirmen aber, relativ zeitnah auf Fernablesbarkeit umzustellen und diese Umstellung nicht im Hinblick auf die daran gekoppelte Mitteilungspflicht bis zum spätesten Datum (31.12.2026) hinauszuzögern.
