Wenn in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft „Untergemeinschaften“ vorgesehen sind, stellt sich oft die Frage, wie weit diese Regelung geht:

Nur Haftungskreise?, eigenständige Haftungskreise?, eigene Beschlusskompetenz?, eigene Eigentümerversammlung?.

Der BGH hat mit Urteil vom 26.06.2020 (V ZR 199/19) entschieden, dass eine weitreichende Verselbständigung von Untergemeinschaften zulässig ist, etwa mit der Formulierung: „…dass wirtschaftlich gesehen die Untergemeinschaften so behandelt werden, als ob es sich um real geteilte Grundstücke handeln würde.“ 

Gibt es eine derartige Verselbständigung, bedeutet dies, dass die Untergemeinschaften eine eigene Beschlusskompetenz für ihr Gebäude innen und außen haben, eine eigenständige Bewirtschaftung in Form von Wirtschaftsplan und Abrechnung (wohl auch mit der auf die Untergemeinschaft bezogenen Ausfallhaftung) durchführen und für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen „ihres“ Gebäudes zuständig sind, auch wenn es sich um die Beseitigung anfänglicher Instandhaltungsmängel handelt.

Eine gemeinschaftliche Verwaltung ist dann auf die Fälle beschränkt, wo eine Aufteilung rechtlich nicht möglich ist, z. B. bei der Bestellung eines einheitlichen Verwalters für die gesamte WEG. Für Eigentümerversammlungen gilt grundsätzlich: Trotz der eigenen Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft muss eine gemeinsame Versammlung aller Eigentümer stattfinden; es sei denn, dies ist ausdrücklich in der Teilungserklärung abweichend geregelt. tb.

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