Umwandlung des Verwalters vom Einzelkaufmann in eine GmbH

Mit Urteil vom 02.07.2021 hat der BGH (V ZR 201/20) entschieden, dass durch die Umwandlung eines einzelkaufmännischen Verwaltungsunternehmens in eine GmbH keine automatische Beendigung der Verwalterbestellung und des Verwaltervertrages eintritt. Grundsätzlich gehen Verwalterstellung und Verwaltervertrag auf die GmbH als Rechtsnachfolgerin über. Das ist sicherlich für viele Einzelverwalter von Bedeutung, wenn sie ihr Unternehmen – z.B. altersbedingt – ohne Einschaltung der verwalteten Gemeinschaften veräußern möchten.

Allerdings sind zwei Einschränkungen zu berücksichtigen:

1.

Die Eigentümergemeinschaft kann neben dem seit dem 01.12.2020 ohnehin bestehenden jederzeitigen Abberufungsrecht mit sechsmonatiger Nachlaufzeit des Verwaltervertrages ein außerordentliches Kündigungsrecht mit sofortiger Wirkung (und damit sofortiger Beendigung des Verwaltervertrages) haben, wenn mit der Umwandlung ein personeller Wechsel verbunden ist, also beispielsweise der veräußernde Verwalter nicht mehr die Geschäftsführung der GmbH innehat. Dem kann man nur durch einen behutsamen Übergang in der Geschäftsführung entgegenwirken, z.B. indem zunächst neben dem veräußernden Verwalter noch ein zweiter Geschäftsführer bestellt wird und der veräußernde Verwalter seinen Geschäftsführungsbeitrag nach und nach zurückschraubt.

2.

Auch bei der Umwandlung in eine GmbH und damit Übergang der Verwalterstellung und des Verwaltervertrages auf die GmbH, bleibt der veräußernde Verwalter noch fünf Jahre in der persönlichen Haftung für die Verbindlichkeiten, die auf die juristische Person übergehen (§§ 156, 157 UmwG). Während dieses Zeitraumes könnten die Eigentümer einen anderen Verwalter bestellen, falls sie die Haftungsbeschränkung der juristischen Person nicht hinnehmen möchten.

Fazit: Ein Übergang ist – entgegen der bisherigen herrschenden Meinung – zwar grundsätzlich möglich, allerdings nur sanft und nicht abrupt. tb

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