Keine getrennte Beschlusskompetenz für Untergemeinschaften bei Abrechnungen

Mit Urteil vom 16.07.2021 (V ZR 163/20) hat der BGH entschieden, dass auch bei höchstmöglicher Verselbständigung von Untergemeinschaften grundsätzlich keine eigene Beschlusskompetenz der Untergemeinschaften über die Jahresabrechnung besteht/bestand* (*Das Urteil ist noch zur alten Rechtslage vor dem 01.12.2020 ergangen.). Vielmehr hat die Bildung von Untergemeinschaften nur Auswirkung auf die Gestaltung der Jahresabrechnung. Über die Jahresabrechnung müssen grundsätzlich alle Eigentümer entscheiden.

Das gilt zunächst für die Gesamtabrechnung als Bestandteil der Jahresabrechnung, in der alle Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft aufzuführen sind.

Das gilt aber auch für die Darstellung und Abrechnung der Instandhaltungsrücklage – soweit sie künftig überhaupt noch Bestandteil der Jahresabrechnung ist –, nach herrschender Auffassung gehört dies jetzt in den Vermögensbericht gem. § 28 Abs. 4 WEG-neu.

Auch bezüglich der Einzelabrechnung besteht zunächst eine Beschlusskompetenz der gesamten Gemeinschaft, soweit nämlich bestimmte Kosten einzelnen Untergemeinschaften zugewiesen sind, die dann im Rahmen der Untergemeinschaften weiterverteilt werden.

Lediglich bezüglich der Weiterverteilung der Kosten innerhalb der Untergemeinschaft könnte nach Auffassung des BGH eine eigene Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft in Betracht kommen, was dann aber möglicherweise dazu führt, dass über die ermittelten Abrechnungsspitzen (innerhalb der jeweiligen Untergemeinschaften) wiederum in einer dritten Stufe die Gesamt-WEG entscheiden müsste, da Inhaber der Forderungen auf Zahlung der Nachschüsse (bisher: Abrechnungsspitzen) wiederum die Gesamtgemeinschaft ist, die ja auch – nach wie vor einhelliger Meinung – einen etwaigen Zahlungsprozess gegen den einzelnen Eigentümer führen muss.

Ob und welche Auswirkungen dieses Urteil auf die neue Rechtslage nach dem 01.12.2021 hat, wonach sich die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft auf die Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse reduziert, wird noch im Einzelnen zu prüfen sein. Letztlich muss aber auch bei dem Beschluss über Nachschüsse, also der Begründung von Zahlungsverbindlichkeiten der einzelnen Eigentümer gegenüber dem Verband, die Beschlusskompetenz vorhanden sein, da sonst Nichtigkeit der Nachschussbeschlüsse droht. Im Zweifel wird man also auch in Zukunft über die Nachschüsse durch alle Eigentümer der WEG beschließen lassen, auch wenn Untergemeinschaften mit hoher Selbständigkeitsgrad bestehen.

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