Der BGH hat sich in seinem Urteil vom 26.01.2024 grundsätzlich zur Haftung des Verwalters bei der Abwicklung von Werkverträgen am Gemeinschaftseigentum und zum Umfang etwaiger Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft positioniert.
1.
Haftung: Der Pflichtenkreis des Verwalters bei der Abwicklung von Werkverträgen ist umfangreich, insbesondere bei Vorschuss- und Abschlagszahlungen an den Werkunternehmer. Deren Berechtigung muss der Verwalter prüfen. Bei Vorschusszahlungen – etwa für Vorablieferung von Material – muss der Verwalter die Angemessenheit des Vorschusses sowie die Absicherung der Gemeinschaft durch Eigentumsübertragung oder Sicherheitsleistung sicherstellen. Bei Abschlagszahlungen muss er deren Berechtigung dem Grund und der Höhe nach prüfen, und zwar in der Regel anhand einer vom Werkunternehmer gem. § 632a Abs. 1 Satz 5 BGB vorzulegenden „Aufstellung, die eine rasche und sichere Beurteilung der Leistung ermöglichen muss“. Fehlt eine solche Aufstellung, besteht keine fällige Zahlungspflicht und der Verwalter macht sich dem Grunde nach schadensersatzpflichtig, wenn er trotzdem Abschlagszahlungen leistet.
Dieser umfangreiche Pflichtenkreis erfordert eine erhebliche Sach- und Fachkompetenz des Verwalters, die nicht ohne weiteres unterstellt werden kann und von einem Verwalter auch nicht ohne weiteres an sich gezogen werden sollte; insbesondere bei größeren Sanierungsmaßnahmen. Für diese Fälle weist der BGH ausdrücklich darauf hin, dass dafür Sonderfachleute eingesetzt werden können, deren Beauftragung durch die GdWE der Verwalter im Rahmen eines vorzuschlagenden Beschlusses vorbereiten muss. Tut er dies nicht, kann ihm ebenfalls dem Grunde nach eine Schadensersatzpflicht drohen (RN 18).
2.
Im zweiten Teil des Urteils setzt sich der BGH mit der Frage des Schadens, insbesondere der Schadenshöhe auseinander. Bei einer Pflichtverletzung des Verwalters (oben Ziffer 1) liegt noch nicht automatisch ein Schaden der GdWE vor, insbesondere auch nicht schon in Höhe der möglicherweise unberechtigt gezahlten Vorschüsse und Abschläge.
Solange die Werkleistung noch nicht abgenommen ist, besteht weiterhin ein (Rest-) Erfüllungsanspruch der GdWE gegen den Werkunternehmer. Und diesen muss der Verwalter für die GdWE beim Werkunternehmer einfordern (RN 30).
Erst wenn der Werkvertrag in ein sogenanntes „Abrechnungsverhältnis“ übergegangen ist, also der Werkunternehmer die Resterfüllung/Mängelbeseitigung endgültig nicht mehr vornimmt, entsteht ein Schaden der Gemeinschaft in Höhe der Differenz zwischen den geleisteten Voraus- und Abschlagszahlungen und dem vertraglich geschuldeten Werklohn für die erbrachten Leistungen (soweit werthaltig). Für die Berechnung dieser Differenz ist ggf. die GdWE als Klägerin darlegungs- und beweisbelastet.
3.
Auch wenn auf der Schadensebene erhebliche Einschränkungen und Hürden für eine GdWE bei Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter bestehen, sollte der Verwalter bereits auf der Ebene seines Pflichtenkreises (oben Ziffer 1) sicherstellen, dass er nur dann die sogenannte „Baubetreuung“ übernimmt, wenn er die Werkleistungen und den Vertragsablauf selbst hinreichend beurteilen kann; in allen anderen Fällen ist es dringend geboten, rechtszeitig einen Beschluss über die Beauftragung eines Architekten/Bauleiters etwa mit der Leistungsphase 8 (Objektüberwachung, Bauüberwachung und Dokumentation) gem. §§ 34, 35 HOAI zu fassen; in diese Leistungsphase fällt gem. Anlage 10 zu §§ 34, 35 HOAI, dort LPH 8 (Objektüberwachung), Buchstabe k auch die „Organisation der Abnahme der Bauleistungen“.
