BGH: Instandhaltungspflicht auch bei mehr als 50 %-igem Sanierungsbedarf Keine Kompensation durch Nutzungsverbot

Am 15.10.2021 hat der BGH entschieden (V ZR 225/20), dass die Eigentümer auch dann verpflichtet sind, das Gemeinschaftseigentum instandzusetzen, wenn dieses mehr als 50 % Wertverlust durch unterbliebene Instandhaltung, Überalterung oder anstehende Ordnungsverfügungen erlitten hat. Dieser Verpflichtung können sich die Eigentümer auch nicht durch den Beschluss über ein Nutzungsverbot entziehen.

Hintergrund dieser Entscheidung ist eine Immobilie, die durch unterlassene Unterhaltungsmaßnahmen und anstehende Ordnungsverfügungen (Rettungswege etc.) mehr als 50 % ihres Wertes verloren hatte. Die Mehrheit der Eigentümer war nicht bereit, die erforderlichen Geldmittel aufzubringen und hat deshalb ein Nutzungsverbot beschlossen. Hierbei haben sich die Eigentümer auf § 22 Abs. 4 WEG-alt gestützt, der identisch mit § 22 WEG-neu ist.

  • 22 WEG regelt den sogenannten „Wiederaufbau“ und bestimmt, dass der Wiederaufbau eines Gebäudes nicht beschlossen oder verlangt werden kann, wenn das Gebäude mehr als zur Hälfte seines Wertes zerstört ist (und hierfür keine Versicherung oder anderweitige Leistungen eintreten).

Die zu klärende Rechtsfrage war, ob unter „Zerstörung des Gebäudes“ neben den klassischen Fällen wie Explosion, Brand, Erbeben, Kriegsschäden auch die Fälle der Verwahrlosung und der unterlassenen Instandsetzungen fallen (wie etwa von Niedenführ, WEG, 13. Auflage, § 22, RN 216 unter Bezugnahme auf ältere Rechtsprechung des Bayerischen Obersten LG und eine Entscheidung des Landgerichts München in ZWE 2017, Seite 325 und offensichtlich auch von der Vorinstanz LG München I, Urteil 07.10.2020 = 1 S 9173/17 WEG vertreten wurde).

Der BGH hat entschieden, dass unter den Begriff „Zerstörung“ nur „punktuelle Ereignisse“ wie Brand, Überflutung und Explosion fallen und nicht die Überalterung oder die mangelnde Instandhaltung des Gebäudes. Dies ergebe sich auch daraus, dass es der Gesetzgeber auch bei der Neufassung des WEG ab 01.12.2020 die bisherige Formulierung des § 22 Abs. 4 WEG in den neuen § 22 übernommen hat, ohne dass eine Änderung erfolgte. Da die rechtspolitische Frage, unter welchen Voraussetzungen eine WEG bei heruntergewirtschafteten Immobilien (sogenannte „Schrottimmobilien“) beendet werden kann, im Rahmen der WEG-Reform heftig diskutiert wurde und der Gesetzgeber dennoch die identische Formulierung übernommen hat, ohne eine Änderung einzufügen, sei das Gericht nicht befugt, die gesetzliche Regelung auf diese Fälle auszudehnen, auch wenn aufgrund der begrenzten Lebensdauer von Gebäuden grundsätzlich ein rechtspolitischer Handlungsbedarf bestehe.

Dies bedeutete für den konkreten Fall, dass die Eigentümer die unterlassene Sanierung auch nicht durch ein Nutzungsverbot von bestimmten Gebäudeteilen kompensieren konnten. Deshalb hat der BGH den Mehrheitsbeschluss über das Nutzungsverbot aufgehoben und die Eigentümer auf ihre grundsätzlich unbedingte Instandhaltungsverpflichtung des Gemeinschaftseigentums verwiesen.

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