Mit brandaktuellem Urteil vom 26. März 2026 hat der Bundesgerichtshof eine für das Bauträgerrecht wichtige Entscheidung zur Abnahme von Gemeinschaftseigentum und zur Verjährung von Mängelansprüchen getroffen. Streitig war, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft noch einen Kostenvorschuss zur Beseitigung von Mängeln am Dach einer Wohnanlage verlangen kann, obwohl die Bauleistungen bereits viele Jahre zuvor ausgeführt worden waren.
Dem Verfahren lag zugrunde, dass die Bauträgerin in den Erwerberverträgen formularmäßig vorgesehen hatte, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus dem Kreis der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen solle. In späteren soge. Nachzügler-Verträgen war sogar geregelt, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums sei bereits erfolgt. Nachdem Jahre später Mängel geltend gemacht wurden, verlangte die klagende Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung. Während das Landgericht der Klage stattgegeben hatte, wies das Oberlandesgericht sie mit der Begründung ab, die Ansprüche seien verjährt.
Der BGH hat diese Auffassung richtigerweise nicht bestätigt. Er hat zunächst klargestellt, dass die verwendeten Abnahmeklauseln unwirksam sind. Eine Klausel, die den einzelnen Erwerber zwingt, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Vertreter vornehmen zu lassen, benachteiligt ihn unangemessen. Denn damit wird ihm das gesetzlich zustehende Recht genommen, selbst zu prüfen, ob das Werk abnahmereif ist, und die Abnahme eigenständig zu erklären. Dasselbe gilt für Klauseln in Nachzügler-Verträgen, nach denen die Abnahme bereits erfolgt sein soll. Dies entsprach auch den bisherigen Entscheidungen des BGH.
Von besonderer praktischer Bedeutung ist die Aussage des Senats zur Verjährung: Die Verjährung eines Kostenvorschussanspruchs wegen Mängeln beginnt grundsätzlich erst mit der Abnahme. Fehlt es wegen einer unwirksamen formularmäßigen Abnahmeklausel an einer wirksamen Abnahme, läuft diese Frist daher zunächst nicht an. Der Bauträger kann sich nach Treu und Glauben nicht darauf berufen, dass gerade wegen der von ihm selbst verwendeten unwirksamen Klausel keine wirksame Abnahme erfolgt sei und deshalb die Ansprüche der Erwerber nicht mehr durchsetzbar seien. Eine schematische Begrenzung auf 15 Jahre, wie sie das Berufungsgericht angenommen hatte, hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich abgelehnt.
Zugleich hat der BGH betont, dass dies nicht zu einer uferlosen Haftung des Bauträgers führt. Für die Durchsetzbarkeit des Kostenvorschussanspruchs gilt vielmehr eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der infolge der unwirksamen Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme. Innerhalb dieses Zeitraums bleibt der Anspruch grundsätzlich verfolgbar. Außerdem hebt der Senat hervor, dass der Unternehmer grundsätzlich die Möglichkeit hat, eine wirksame Abnahme herbeizuführen und damit den Lauf der regulären Verjährungsfrist in Gang zu setzen.
Die Entscheidung stärkt die Rechte von Erwerbern und Wohnungseigentümergemeinschaften bei unwirksamen Abnahmeregelungen in Bauträgerverträgen erheblich. Für die Praxis ist sie vor allem deshalb relevant, weil sie klarstellt, dass sich Bauträger auf von ihnen selbst geschaffene unwirksame Vertragsklauseln nicht berufen können, um den Beginn der Verjährung hinauszuschieben und zugleich Mängelrechte faktisch abzuschneiden. Gleichzeitig sorgt der BGH mit der 30-jährigen Obergrenze für eine rechtliche Begrenzung der Inanspruchnahme.
