Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27. März 2026 (V ZR 7/25) eine in der Praxis äußerst wichtige Frage des Wohnungseigentumsrechts entschieden: Wohnungseigentümergemeinschaften sind nicht generell verpflichtet, vor der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Damit erteilt der BGH der in der Instanzenrechtsprechung häufig vertretenen schematischen „Drei-Angebote-Regel“ eine klare Absage.
Dem Verfahren lag zugrunde, dass eine WEG im September 2023 mehrere kleinere Erhaltungsmaßnahmen beschlossen hatte, unter anderem den Austausch von Fenstern und Vordachverglasungen. Vergleichsangebote lagen nicht vor. Die Mehrheit der Eigentümer hatte darauf verzichtet, weil mit den beauftragten Handwerksfirmen seit Jahren gute Erfahrungen bestanden. Während das Amtsgericht die Anfechtungsklage abgewiesen hatte, erklärte das Landgericht einen der Beschlüsse wegen fehlender Vergleichsangebote für ungültig. Der BGH hat nun das amtsgerichtliche Urteil wiederhergestellt und die Klage insgesamt abgewiesen.
Nach Auffassung des BGH kommt es nicht auf starre formale Vorgaben, sondern auf die Umstände des Einzelfalls an. Maßgeblich ist, ob den Eigentümern für ihre Entscheidung eine hinreichende Tatsachengrundlage vorlag. Entscheidend ist aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers, ob die vorhandenen Informationen ausreichen, um beurteilen zu können, ob eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis beauftragt wird.
Der BGH betont, dass Vergleichsangebote zwar ein geeignetes Mittel zur Vorbereitung einer Beschlussfassung sein können, aber nicht stets erforderlich sind. Gerade bei kleineren Standardmaßnahmen können die Eigentümer häufig selbst einschätzen, ob ein Angebot angemessen erscheint. Zudem gehört es zu den Aufgaben des Verwalters, Angebote auf Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen. Auch bei größeren Maßnahmen kann die notwendige Entscheidungsgrundlage statt durch Vergleichsangebote etwa durch fachliche Beratung, etwa durch Architekten oder Sachverständige, geschaffen werden. Ebenso können Dringlichkeit, eingeschränkte Verfügbarkeit geeigneter Handwerker oder die Zusammenarbeit mit einem „bekannten und bewährten“ Unternehmen es rechtfertigen, auf weitere Angebote zu verzichten.
Für die Praxis von Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwaltern ist die Entscheidung von erheblicher Bedeutung. Sie schafft mehr Flexibilität und beendet die verbreitete Annahme, Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen seien bereits dann anfechtbar, wenn nicht mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt worden sind. Das bedeutet allerdings keinen Freibrief: Auch ohne Vergleichsangebote kann ein Beschluss fehlerhaft sein, wenn das zugrunde liegende Angebot objektiv ungeeignet oder deutlich überteuert ist. Ein solcher Mangel muss im Anfechtungsprozess aber konkret und fristgerecht dargelegt und bewiesen werden.
Fazit:
Der BGH stärkt mit dieser Entscheidung die Handlungsfähigkeit von WEGs und Verwaltern. Künftig gilt noch deutlicher: Nicht die Anzahl der eingeholten Angebote ist entscheidend, sondern ob die Eigentümer auf einer tragfähigen Informationsgrundlage eine sachgerechte und wirtschaftlich vernünftige Entscheidung treffen konnten
