Der Fall:
Ein Vermieter hatte zusammen mit seiner Frau und seinen Kindern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (Familien-GbR) gegründet. Die vermietete Wohnung wurde in eine Eigentumswohnung umgewandelt und in die Familien-GbR übertragen. Kurz darauf kündigte die Familien-GbR dem Mieter wegen Eigenbedarf, weil die Tochter dort einziehen sollte. Der Mieter hielt die Kündigung für unzulässig, weil die dreijährige Kündigungssperrfrist laut Gesetz seiner Meinung nach noch lief.
Die Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass die Einbringung einer vermieteten und bereits in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnung durch den Alleineigentümer in eine aus Familienangehörigen bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (Familien-GbR) als „Veräußerung“ im Sinne von § 577a Abs. 1 BGB gilt. Daher findet die Kündigungssperrfrist Anwendung. Die Ausnahmeregelung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB (Privilegierung von Familiengesellschaften) ist auf diesen Fall weder unmittelbar noch analog anwendbar.
Die Einbringung des Eigentums an der vermieteten Wohnung in eine Familien-GbR stellt eine Veräußerung dar. Durch den Eigentumsübergang erweitert sich der Kreis der Eigenbedarfspersonen, was den Schutzzweck der Sperrfrist auslöst. Die Kündigungssperrfrist beginnt mit der Eintragung der Familien-GbR als Eigentümerin im Grundbuch.
Die Ausnahme des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB, die für Erwerbermehrheiten aus Familienangehörigen gilt, bezieht sich ausschließlich auf Fälle, in denen noch kein Wohnungseigentum begründet wurde (Abs. 1a), nicht aber auf bereits umgewandelte Wohnungen (Abs. 1). Eine analoge Anwendung oder teleologische Reduktion des § 577a Abs. 1 BGB ist mangels planwidriger Regelungslücke ausgeschlossen.
Die Eigenbedarfskündigung der Familien-GbR war wegen Nichteinhaltung der Sperrfrist unwirksam.
Fazit:
Der BGH stellt klar, dass bei der Übertragung von bereits in Wohnungseigentum umgewandelten vermieteten Wohnungen auf eine Familien-GbR die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB uneingeschränkt gilt. Die familienbezogene Ausnahme des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB findet in diesen Fällen keine Anwendung. Vermieter können sich daher in diesen Fällen auch bei der Übertragung an eine Familien-GbR erst nach Ablauf der Sperrfrist auf den Eigenbedarf eines der Familienmitglieder berufen, welches Gesellschafter der Familien-GbR ist.
