Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20.02.2026 seine bisherige Rechtsprechung ausdrücklich geändert und für das Wohnungseigentumsrecht eine wichtige Klarstellung getroffen: Räume, in denen sich gemeinschaftlich genutzte Versorgungsanlagen befinden, können dennoch wirksam im Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers stehen.
Im entschiedenen Fall ging es um eine kleine Wohnungseigentümergemeinschaft mit zwei Einheiten. Laut Teilungserklärung waren mehrere Kellerräume – darunter auch ein Technikraum – dem Sondereigentum einer Einheit zugeordnet. In diesen Räumen befanden sich allerdings Anlagen, die beiden Wohnungen dienten, unter anderem Heizungs- und Versorgungseinrichtungen sowie Zähler. Die andere Einheit verlangte deshalb Mitbesitz an den Räumen und berief sich darauf, dass solche Räume zwingend Gemeinschaftseigentum sein müssten.
Der BGH hat dies nun anders beurteilt. Nach seiner Entscheidung ist rechtlich sauber zwischen dem Eigentum am Raum und dem Eigentum an den darin befindlichen Anlagen zu unterscheiden. Gemeinschaftlich genutzte Heizungs-, Gas-, Wasser- oder Stromanlagen bleiben zwar zwingend Gemeinschaftseigentum. Daraus folgt aber nicht, dass auch der Raum selbst automatisch Gemeinschaftseigentum sein muss. Maßgeblich ist vielmehr, ob an dem Raum nach der Teilungserklärung wirksam Sondereigentum begründet wurde.
Besonders praxisrelevant ist dabei die Aussage des Gerichts, dass der notwendige Zugang zu solchen Räumen auch dann gesichert ist, wenn sie im Sondereigentum stehen. Denn Wohnungseigentümer müssen das Betreten ihres Sondereigentums gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG dulden, soweit dies für Wartung, Reparatur, Kontrolle oder Zählerablesung erforderlich ist. Ein zusätzlicher Zwang, solche Räume stets dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, besteht deshalb nicht.
Mit dieser Entscheidung schafft der BGH mehr Klarheit bei der oft schwierigen Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Für Eigentümergemeinschaften, Verwalter und Berater ist das Urteil von erheblicher Bedeutung, weil es die Gestaltungsspielräume bei Teilungserklärungen bestätigt und bisherige Unsicherheiten beseitigt. Gerade in kleineren Gemeinschaften oder bei älteren Teilungserklärungen stellt sich immer wieder die Frage, wie Technik-, Heizungs- oder Kellerräume rechtlich einzuordnen sind. Hier sorgt das Urteil nun für mehr Rechtssicherheit.
Für die Praxis bedeutet das: Auch wenn sich in einem Raum gemeinschaftlich genutzte Anlagen befinden, sollte stets genau geprüft werden, wie die Teilungserklärung den Raum zuordnet. Die technische Nutzung allein macht aus einem Raum noch kein Gemeinschaftseigentum.
