Seit der WEG-Reform ab 01.12.2020 gibt es gem. § 23 Abs. 3 Satz 2 die Möglichkeit, einen Mehrheitsbeschluss ohne Eigentümerversammlung im schriftlichen Verfahren zu fassen, wenn die Eigentümer dies vorher „für einen einzelnen Gegenstand“ beschließen; sogenannter Absenkungsbeschluss. „Absenkung“ deshalb, weil die an sich erforderliche Allstimmigkeit für einen schriftlichen Beschluss gem. § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG durch einen entsprechenden „Vorschaltbeschluss“ auf einfache Mehrheit „abgesenkt“ werden kann.
Die im Zusammenhang mit dieser Möglichkeit bestehenden Rechtsfrage hat der BGH in seiner Entscheidung vom 17.07.2026 im Wesentlichen entschieden:
- Der Absenkungsbeschluss (selbst) kann Gegenstand einer Anfechtungsklage sein (und nicht erst im Zusammenhang mit dem Hauptsachebeschluss). Hier könnte beispielsweise ein Miteigentümer beanstanden, dass der Absenkungsbeschluss nicht hinreichend konkret bestimmt ist oder sich nicht nur auf einen künftigen Fall bezieht, sondern unzulässigerweise auf mehrere.
- Sollte der Absenkungsbeschluss aufgehoben werden (sei es nichtig oder bestandskräftig ungültig), führt das nicht automatisch zur Nichtigkeit des Hauptbeschlusses, sondern nur zu dessen Anfechtbarkeit. Wird der Hauptsachebeschluss nicht angefochten, bleibt er also trotz Fehlen, Anfechtbarkeit oder Nichtigkeit des Absenkungsbeschlusses gültig.
- Die Beschlussmängelklage gegen einen Absenkungsbeschluss wird (automatisch!) unzulässig, wenn der Hauptsachebeschluss bestandskräftig geworden ist, der Mangel des Absendungsbeschlusses also nicht mehr auf den Hauptsachebeschluss durchschlagen kann; dann ggf. Erledigung der Hauptsache mit Kostenbeschluss.
- Interessant ist, dass das Gericht einen Umlaufbeschluss mit einfacher Mehrheit auch dann als „nur anfechtbar“ hält, wenn ein Absenkungsbeschluss nicht nur anfechtbar oder nichtig ist, sondern auch dann, wenn er vollständig fehlt (RN 32 und 33 des Urteils). Damit ist die umstrittene Frage geklärt, was passiert, wenn – vollständig – ohne Absenkungsbeschluss ein Mehrheitsbeschluss im schriftlichen Verfahren gefasst wird: Nur anfechtbar.
Der BGH begründet dies damit, dass in diesem Falle die fehlende Allstimmigkeit nicht zum Wegfall der Beschlusskompetenz führt, weil es sich nicht um eine Regelung handelt, „auf deren Einhalte rechtswirksam nicht verzichtet werden kann“; dies ergebe sich gerade aus der Möglichkeit, die Allstimmigkeit über die Öffnungsklausel des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG zu beseitigen; also disponibel ist. Eine disponible Regelung sei jedoch nur gegeben, wenn gegen eine Rechtsvorschrift verstoßen wird, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann.
Für die Praxis bedeutet dies: Auch wenn ein Absenkungsbeschluss völlig vergessen wird/fehlt, wäre der anschließende Mehrheitsbeschluss im schriftlichen Verfahren nur anfechtbar.
