Jeder Wohnungseigentümer kennt es: Man zahlt artig Monat für Monat sein Hausgeld und die Beträge, die der Rücklage zuzuführen sind an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), aber umgekehrt passiert nichts: Anrufe beim Verwalter werden ignoriert, Rückrufbitten missachtet, Ansprüche auf Einsicht in die WEG-Verwaltungsunterlagen werden nicht erfüllt, die längst überfällige Jahresabrechnung wird nicht vorgelegt und die letzte Eigentümerversammlung liegt auch schon ewig zurück. Da liegt es aus Sicht eines Wohnungseigentümers eigentlich nahe, die eigenen monatlichen Zahlungen an die GdWE zunächst einzustellen und an den Beträgen ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben, bis die GdWE ihre eigenen Pflichten gegenüber dem Wohnungseigentümer erfüllt hat.
Der Bundesgerichtshof hat einem solchen Eigentümerverhalten jedoch mit seinem Urteil vom 14.11.2025 (V ZR 190/24) einen Riegel vorgeschoben!
Ein Wohnungseigentümer hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) kein Zurückbehaltungsrecht, wenn es um die Zahlung von beschlossenen Vorschüssen oder seine Zuführungen zur Rücklage geht. Wenn mithin der einzelne Wohnungseigentümer meint, dass ihm noch etwas von der Gemeinschaft zusteht, er also eigene, nicht erfüllte Forderungen gegen die GdWE hat – zum Beispiel den Anspruch auf Erstellung einer Jahresabrechnung –, darf er die Zahlung der monatlichen Vorschüsse nicht vorübergehend einstellen und die Beträge zurückhalten.
In dem konkreten Fall hatte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in den vergangenen Jahren keine Jahresabrechnungen erstellt. Der Eigentümer argumentierte, dass er erst die laufenden monatlichen Vorschüsse im Sinne des § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG (das sog „Hausgeld“) erst zahlen müsse, wenn die Gemeinschaft ihm die Abrechnungen für die vergangenen Jahre vorgelegt habe.
Nicht so der BGH: Die Vorschüsse, die im Wirtschaftsplan beschlossen wurden, müssen immer pünktlich gezahlt werden. Das gilt sogar dann, wenn der Eigentümer mit seiner Forderung im Recht ist oder sogar schon ein (rechtskräftiges) Urteil dazu hat. Die GdWE ist auf die regelmäßigen Zahlungen ihrer Mitglieder angewiesen ist, um das gemeinschaftliche Eigentum und Vermögen ordnungsgemäß zu verwalten, also insbesondere eigene Zahlungspflichten zu erfüllen. Wenn viele oder gar alle Eigentümer ihre Vorschüsse zurückhalten würden, würde der GdWE die Liquidität fehlen, um eigene Zahlungsverpflichtungen gegenüber Dienstleistern, Versicherungen usw. zu erfüllen. Das könnte letztlich dazu führen, dass wichtige Versorgungsleistungen (bspw. die Lieferung des Allgemeinstroms für die Treppenhausbeleuchtung oder der Heizungsstrom) nicht mehr erbracht werden oder der Versicherungsschutz erlischt. Deshalb ist gegenüber den Zahlungsansprüche der GdWE gegenüber ihren Mitgliedern die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts ausgeschlossen.
Klarstellend sei in diesem Zusammenhang auch darauf hingewiesen, dass es einen Unterschied zwischen dem Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB und der Aufrechnung nach § 389 BGB gibt. Eine Aufrechnung ist in sehr engen Ausnahmefällen möglich, wenn die Forderung des Eigentümers gegen die GdWE von dieser anerkannt oder schon gerichtlich festgestellt wurde.
Dann kann der Eigentümer mit dieser anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Forderung gegen seine Vorschuss-Zahlungspflicht aufrechnen, das heißt, er zahlt weniger oder nichts, weil sich die Beträge gegenseitig ganz oder zumindest teilweise ausgleichen. Das Zurückbehaltungsrecht ist aber nur ein Druckmittel und kein Zahlungsersatzmittel. Es soll den Gläubiger dazu bewegen, seine Leistung zu erbringen. Weil das aber die finanzielle Grundlage der Gemeinschaft gefährden könnte, ist es hier nicht erlaubt.
Fazit: Wohnungseigentümer müssen die im Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse und die Zuführungen zur Rücklage immer zahlen, auch wenn sie meinen, dass ihnen noch nicht erfüllte Gegenansprüche gegen die GdWE zustehen. Die Gegenansprüche müssen sie notfalls aktiv gegen die GdWE (gerichtlich) durchsetzen. Nur in seltenen Fällen, wenn die Forderung anerkannt oder gerichtlich bestätigt ist, können Wohnungseigentümer gegen die Zahlungsansprüche der GdWE aufrechnen.
