Der Bundesgerichtshof schafft Rechtssicherheit für grenzüberschreitende Bauvorhaben
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit einer Grundsatzentscheidung vom 19. Dezember 2025 (V ZR 15/24) unter Abkehr von seiner früheren restriktiven Rechtsprechung nunmehr klargestellt, dass sogenannte Nachbarerbbaurechte grundsätzlich zulässig sind. Das Urteil schafft damit deutlich mehr Planungssicherheit für komplexe Immobilienprojekte.
Was ist ein Nachbarerbbaurecht?
Ein sog. Nachbarerbbaurecht liegt vor, wenn
- ein Gebäude über mehrere Grundstücke hinweg errichtet wird,
- das Erbbaurecht jedoch nur an einem Grundstück bestellt ist,
- benachbarte Grundstücke funktional in die Bebauung einbezogen sind,
- das Gebäude technisch oder wirtschaftlich nicht sinnvoll trennbar ist
Typische Anwendungsfälle sind größere Wohn- und Geschäftskomplexe, Einkaufszentren oder gemischt genutzte Immobilien.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH stellt in seiner Entscheidung nunmehr klar:
- Nachbarerbbaurechte sind wirksam und zulässig.
- Das Erbbaurechtsgesetz (§1 Abs. 3 ErbbauRG) steht einer solchen Konstruktion nicht entgegen.
- Eine grenzüberschreitende Bebauung ist kein rechtliches Hindernis für die Bestellung eines Erbbaurechts.
- Damit hat der BGH seine frühere restriktive Rechtsprechung zu den Nachbarerbbaurechten ausdrücklich aufgegeben.
Warum ist die Entscheidung wichtig?
Die Entscheidung hat erhebliche praktische Bedeutung:
- Rechtssicherheit für bestehende und geplante Projekte
- Erweiterte Gestaltungsmöglichkeiten bei Projektstrukturierungen
- Erleichterung von Finanzierung und Investitionsentscheidungen
- Praxisgerechte Lösung für moderne Bau- und Nutzungskonzepte
Gerade bei Projekten, bei denen Grundstücksgrenzen nicht mit dem Baukörper übereinstimmen, eröffnet das Urteil nunmehr neue rechtlich belastbare Optionen.
Was bleibt zu beachten?
Trotz der grundsätzlichen Zulässigkeit ist eine rechtlich sorgfältige vertragliche Ausgestaltung zwingend erforderlich, insbesondere hinsichtlich:
- Nutzungs- und Instandhaltungspflichten,
- Rechte und Pflichten der beteiligten Grundstückseigentümer,
- Regelungen zur Beendigung oder Änderung des Erbbaurechts,
- grundbuchlicher Absicherung,
- Auswirkungen auf Finanzierung und Verwertbarkeit.
Fazit
Nachbarerbbaurechte sind zulässig und bieten neue, rechtssichere Möglichkeiten für komplexe Immobilienvorhaben.
Eine frühzeitige rechtliche Planung und Beratung bleibt jedoch entscheidend, um Risiken zu vermeiden und die Vorteile optimal zu nutzen.
