Langfristige Geschäftsraummietverträge sollen beiden Seiten Planungssicherheit geben. Diese Sicherheit hängt jedoch nicht allein davon ab, dass eine feste Laufzeit vereinbart wird. Auch Beginn und Ende dieser Laufzeit müssen aus der Vertragsurkunde klar hervorgehen. Das Oberlandesgericht Köln hat in einem Urteil vom 24. Juli 2026 – 1 U 6/26 entschieden, dass eine widersprüchliche Regelung zum Beginn eines dreijährigen Gewerbemietverhältnisses die damals geltende Schriftform nicht wahrt. Die Folge war nicht die Unwirksamkeit des gesamten Vertrags, wohl aber seine Behandlung als unbefristetes und ordentlich kündbares Mietverhältnis.
Gegenstand des Verfahrens war die Vermietung von Gastronomieräumen in einem Kulturzentrum. Die Parteien hatten einen Geschäftsraummietvertrag geschlossen, der eine feste Laufzeit von drei Jahren vorsah. Zugleich enthielt die Regelung zur Mietzeit zwei Aussagen, die sich nicht eindeutig zusammenführen ließen: Das Mietverhältnis sollte zum 1. Januar 2024 beginnen; der Beginn des Mietzeitraums sollte aber zugleich von Instandsetzungsarbeiten in den Gastronomieräumen abhängen. Welche Arbeiten hierfür in welchem Umfang abgeschlossen sein mussten, sagte der Vertrag nicht.
Im Verlauf des Vertrags kam es zu Streit über Mietmängel, ausstehende Zahlungen und die vereinbarten Öffnungszeiten des Restaurants. Die Vermieterin kündigte am 12. Juni 2025 fristlos. Es gab vor Gericht Streit darüber, ob es ausreichende Gründe für eine fristlose Kündigung gab. Das Gericht musste deshalb unter anderem klären, ob dies fristlose Kündigungserklärung jedenfalls als ordentliche Kündigung auszulegen sei. Entscheidend war dabei, ob der auf drei Jahre angelegte Vertrag die für langfristige Gewerberaummietverträge damals erforderliche Form einhielt.
Das OLG Köln hielt die Laufzeitregelung für nicht hinreichend bestimmt. Nach dem damals anwendbaren Schriftformrecht (§§ 550, 578 BGB a.F.) mussten die wesentlichen Bedingungen eines langfristigen Mietvertrags in der Vertragsurkunde dokumentiert sein. Dazu gehören insbesondere die Parteien, der Mietgegenstand, die Miete und die Dauer des Mietverhältnisses. Gerade bei einer Befristung muss daher erkennbar sein, wann sie beginnt und wann sie endet.
Daran fehlte es hier. Ein fester Vertragsbeginn zum 1. Januar 2024 stand neben einer Abhängigkeit des Mietzeitraums von nicht näher bestimmbaren Instandsetzungsarbeiten. Dadurch blieb offen, ob die dreijährige Laufzeit ab dem kalendermäßig genannten Datum oder erst nach einem unklaren Renovierungsstand laufen sollte. Das Ende der Befristung war somit nicht eindeutig feststellbar.
Der Mangel führte nicht zur Nichtigkeit des Mietvertrags. Nach der damaligen gesetzlichen Rechtsfolge galt das Vertragsverhältnis vielmehr als auf unbestimmte Zeit geschlossen und war ordentlich kündbar. Die von der Vermieterin zunächst fristlos erklärte Kündigung vom 12. Juni 2025 deutete das Gericht nach § 140 BGB in eine ordentliche Kündigung um. Voraussetzung hierfür war, dass die Mieterin den unbedingten Willen der Vermieterin erkennen konnte, das Mietverhältnis in jedem Fall zu beenden. Das bejahte das OLG Köln wegen der vorausgegangenen Abmahnungen und des Inhalts der Kündigungserklärung. Die ordentliche Kündigung beendete das Mietverhältnis zum 31. Dezember 2025.
Fazit:
Die Entscheidung zeigt, wie wichtig präzise Laufzeitklauseln in Gewerberaummietverträgen sind. Wer einen festen Mietbeginn vereinbart, sollte diesen nicht zugleich von einem unklar beschriebenen Ereignis abhängig machen. Soll die Vertragsdauer erst nach bestimmten Arbeiten beginnen, müssen Auslöser, Zeitpunkt und Folgen so beschrieben sein, dass sich der Beginn und das Ende der Laufzeit verlässlich feststellen lassen.
Der konkrete Fall unterlag aufgrund der Übergangsregelung noch dem alten Schriftformrecht. Seit dem 1. Januar 2025 ersetzt § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB bei langfristigen Gewerberaummietverträgen die Schriftform durch Textform. Das erleichtert die äußere Dokumentation, etwa weil eine eigenhändige Unterschrift nicht mehr erforderlich ist. Unverändert bleibt aber der materielle Anspruch: Die wesentlichen Vertragsbedingungen müssen inhaltlich klar und dauerhaft festgehalten werden. Daher spricht aus heutiger Sicht viel dafür, dass eine widersprüchliche und nicht bestimmbare Laufzeitregelung wie im entschiedenen Fall auch nach neuem Recht einen Textformmangel begründen und zu einer Behandlung als unbefristetes, ordentlich kündbares Mietverhältnis führen kann.
