Eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrages gemäß § 543 Abs. 1 BGB ist aus
wichtigem Grund möglich, „wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller
Umstände des Einzelfalles (…) die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der
Kündigungsfrist (…) nicht zugemutet werden kann“.
In der Entscheidung des LG München II hatte das Gericht darüber zu befinden, ob eine
anhaltende Zutrittsverweigerung des Wohnraummieters, im konkreten Falle eines 82-
jährigen Mieters, der bereits seit dem Jahr 1974 in dem Gebäude lebte, ausreicht, um das
Mietverhältnis durch die daraufhin vom Vermieter ausgesprochene fristlosen Kündigung
wirksam zu beenden.
Im konkreten Fall hatte der Mieter dem neuen Eigentümer der Immobilie über einen
Zeitraum von etwa zwei Jahren den Zutritt zur Mietsache verweigert und so Termine mit
Handwerkern in der Wohnung für erforderliche Arbeiten in der Wohnung
(Fensteraustausch und Wasserschadensanierung) verweigert. Dem vorangegangen
waren mehrfache erfolglose Versuche des neuen Eigentümers, Termine in der Wohnung
zu vereinbaren und durchzuführen. Vor Ausspruch der Kündigung sprach der Vermieter
zwei formelle Abmahnungen aus, in welchen er darauf hinwies, dass für den Fall, dass
erneut kein Zutritt gewährt werde, er die Kündigung des Mietvertrages aussprechen
werde. Da auch dies nicht zum Erfolg führte, sprach er schließlich die fristlose Kündigung
aus.
Das LG München II bestätigte im Berufungsverfahren die Wirksamkeit der fristlosen
Kündigung, womit der Mieter zur Räumung verpflichtet bleibt.
Es führte aus, dass soweit der Mieter trotz mehrfacher Aufforderungen und Abmahnungen
den Zutritt zur Wohnung beharrlich und fortdauernd verweigert hat, obwohl ein konkretes,
berechtigtes Interesse besteht, eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt ist. Das
Berufungsgericht stellte weiter fest, dass es für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung
nicht darauf ankomme, dass dem Vermieter bereits ein erheblicher Vermögens- oder
Substanzschaden entstanden sei.
Zuletzt stellte das Berufungsgericht noch fest, dass ein Attest des Mieters, welches zwar
medizinische Befunde enthält, nicht aber belegt, dass ein potenzieller Umzug aus
gesundheitlichen Gründen unmöglich ist, nicht die Annahme eines sog. Härtegrundes
rechtfertigt.
