Der Fall
Ein Vermieter von Gewerberäumen hatte nach erfolgreicher Kündigung und einem Räumungstitel gegen den Hauptmieter versucht, die Zwangsvollstreckung durchzuführen. Kurz vor dem Räumungstermin wurde ihm erstmals ein Untermietvertrag präsentiert, mit dem ein Untermieter Besitzrechte geltend machte. Der Gerichtsvollzieher stoppte daraufhin die Räumung. Der Vermieter beantragte eine einstweilige Verfügung zur Räumung gegen den Untermieter.
Die Entscheidung
Das OLG Dresden entschied, dass § 940a Abs. 2 ZPO, der die Räumung von Wohnraum im Wege der einstweiligen Verfügung erleichtert, auf Gewerberaummietverhältnisse weder direkt noch analog anwendbar sei. Der Gesetzgeber habe diese Vorschrift bewusst nur auf Wohnraum beschränkt. Für Gewerberaum gilt weiterhin die allgemeine Regelung des § 940 ZPO: Eine einstweilige Verfügung zur Räumung ist möglich, wenn ein Verfügungsgrund besteht, etwa wenn der Vermieter erst nach dem Hauptsacheverfahren von einem Untermieter erfährt und dadurch die Vollstreckung verhindert wird. Die prozessökonomischen Erwägungen, die zur Einführung des § 940a Abs. 2 ZPO geführt haben, gelten auch im Gewerberaummietrecht. Im konkreten Fall lagen Verfügungsanspruch und Verfügungsgrund vor, da der Untermieter keine eigenen Besitzrechte geltend machen konnte und dem Vermieter erhebliche finanzielle Nachteile drohten. Das Gericht erließ daher die einstweilige Verfügung zur Räumung der Gewerberäume.
Fazit aus Sicht des Gewerberaumvermieters
Für Gewerberaumvermieter bedeutet die Entscheidung, dass sie auch bei überraschend auftretenden Untermietern nach einem Räumungstitel nicht schutzlos sind. Zwar gilt § 940a Abs. 2 ZPO nicht für Gewerberaum, aber eine einstweilige Verfügung zur Räumung ist nach § 940 ZPO möglich, wenn der Vermieter erst nach dem Hauptsacheverfahren von einem Untermieter erfährt und die Voraussetzungen eines Verfügungsgrundes vorliegen. Vermieter können sich daher gegen missbräuchliche Verzögerungen durch Untermietverträge wehren und die Räumung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes durchsetzen, sofern sie die Dringlichkeit und ihre Ansprüche ausreichend darlegen.
