Mit Urteil vom 17.07.2026 = V ZR 162/25 setzt der BGH seine Klimaanlagen-freundliche Rechtsprechung (aus den Vorurteilen vom 14.02.2025 = V ZR 86/24 und 28.03.2025 = V ZR 105/24) konsequent fort.
Das Urteil vom 14.02.2025 setzt sich mit der erforderlichen „Vorbefassung“ für eine Beschlussersetzungsklage auseinander; das weitere Urteil vom 28.03.2025 betrifft einen Gestattungsbeschluss (nur unmittelbare Folgen des Einbaus maßgeblich).
Das aktuelle Urteil vom 17.07.2026 = V ZR 162/25 betrifft ebenfalls eine Beschlussersetzungsklage, weil die Eigentümer den Antrag auf Gestattung abgelehnt hatten. Das Landgericht hatte im Berufungsverfahren per Beschlussersetzungsklage die Gestattung ersetzt.
Grundlage des aktuellen BGH-Urteils sind folgende Erwägungen des Gerichtes:
- Einem Gestattungsbeschluss kann nur eine unbillige Benachteiligung oder die Umgestaltung der Wohnanlage (Veränderungssperre gem. § 20 Abs. 4 WEG) entgegengehalten werden.
- Ein Verstoß gegen die Veränderungssperre kommt „allenfalls in atypischen Ausnahmefällen“ (Sonderopfer einzelner Eigentümer) und eine „grundlegende Umgestaltung“ der Wohnanlage wird „typischerweise nicht anzunehmen sein“.
- Der Gestattungsanspruch ist auf § 20 Abs. 3 WEG zu stützen. Die bisher wohl überwiegend vertretene Auffassung, dass die „Beeinträchtigungsschwelle“ grundsätzlich niedrig anzusetzen ist, ist nach Auffassung des BGH unzutreffend.
- Vielmehr ist im Rahmen der Prüfung gem. § 20 Abs. 3 WEG eine Abwägung der Grundrechtspositionen der nicht einverstandenen Eigentümer gegenüber dem bauwilligen Eigentümer vorzunehmen. Eine grundsätzlich niedrige Schwelle zugunsten der Aufrechterhaltung des „Ist-Zustandes“ der Wohnanlage ist nicht gegeben. Insbesondere wird an der Auffassung „dass jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung einen Nachteil begründet“ nicht mehr festgehalten (RN 12 am Ende).
Der Gesetzgeber wollte mit der Reform eine „Versteinerung“ des Ist-Zustandes verhindern, damit genießen die Interessen des bauwilligen Eigentümers und der beeinträchtigten Eigentümer grundsätzlich Gleichrangigkeit. Die Veränderungsoffenheit des reformierten Gesetzes steht einer nur „begrenzten Anwendung von § 20 Abs. 3 WEG“ entgegen.
- Der beantragende Eigentümer hat zwar „das Fehlen einer rechtlich erheblichen Beeinträchtigung“ darzulegen, wobei dann aber der GdWE eine sekundäre Darlegungslast obliegt, die beeinträchtigenden Umstände auszuräumen.
- Bei der vorzunehmenden Abwägung sind „optische Veränderungen“ (RN 17) in der Regel für ein Klimasplittgerät nicht einschlägig. Das Gleiche gilt im Prinzip für „Geräusche sowie Abluftwärme und Kondensat“; auch diese sind nur ausnahmsweise einschlägig (RN 18).
- Im Ergebnis wird deshalb kaum eine „vollständige Stilllegung der Klimaanlage“ verlangt werden können; ggf. sind die Betriebszeiten zu begrenzen.
- In der Regel erfüllen Klimaanlagen, die für den „heimischen Markt zugelassen sind“, die erforderlichen Voraussetzungen für den Schutz anderer Eigentümer vor Beeinträchtigungen (RN 26). Die Lärmbelästigung von 49-50 dB erfüllt die Tages-Emisionswerte von 50 dB; nachts gelten in reinen Wohngebieten 35 dB für einen nicht beeinträchtigenden Betrieb (RN 29). Der Ort der Anbringung kann eine Rolle spielen, vgl. dazu RN 30.
- Im Rahmen einer Beschlussersetzungsklage haben die Kläger auch „konkrete Angaben zur Bauausführung zu machen“, wenn es unterschiedliche Ausführungsvarianten gibt (RN 35); ist ggf. im Klageantrag mit enthalten (RN 35).
- Die Installation hat in der Regel durch „konzessionierte Firmen sach- und fachgerecht unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen und den anerkannten Regeln der Technik zu erfolgen (RN 36)“.
- Die Minderung des Miet- und Verkaufswertes der übrigen Wohnungen ist grundsätzlich kein Beeinträchtigungsgrund. Vielmehr sind nach Auffassung des BGH übliche Geräte des heimischen Marktes mit den oben genannten Eckdaten „zunehmend üblich und akzeptiert“.
Ergebnis: Klimageräte rangieren nahezu auf der Ebene der sogenannten privilegierten baulichen Veränderungen des § 20 Abs. 2 WEG, wenn keine Besonderheiten vorliegen.
