Mit dem in der Presse und Fachliteratur vielfach besprochenen Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23 hat der BGH entschieden, dass kein Anspruch auf Erlaubnis einer Untervermietung besteht, wenn die Untermietung mit Gewinnerzielungsabsicht erfolgen soll. Bereits einige Monate zuvor hatte sich der BGH mit einer anderen Konstellation der Untervermietung befasst, die besonders in Universitätsstädten häufig anzutreffen ist.
Der Fall:
Die Kläger waren drei WG-Hauptmieter einer Dreizimmerwohnung; einer der Hauptmieter zog aus seinem Zimmer aus, ohne dass die Vermieterin ihn aus dem Mietvertrag entließ. Die beiden verbleibenden Hauptmieter wollten sein Zimmer an eine konkret benannte Person untervermieten, um ihre Mietbelastung zu senken, die Vermieterin verweigerte die Erlaubnis. Daraufhin klagten die beiden Hauptmieter und bekamen in allen Instanzen Recht.
Die Entscheidung:
Der BGH hatte am 07.10.2025 entschieden, dass es bei mehreren Hauptmietern für den Anspruch auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung nach § 553 Abs. 1 BGB genüge, wenn das berechtigte Interesse an der Untervermietung nur bei den verbleibenden Hauptmietern bestehe. Ein solches Interesse läge insbesondere vor, wenn die Hauptmieter durch Untervermietung ihre Mietkosten reduzieren wollen, um eine Zahlungsverzugskündigung und den Verlust der Wohnung zu vermeiden; dies gelte auch dann, wenn der ausgezogene Hauptmieter rechtlich noch gegenüber der Vermieterin Gesamtschuldner bleibe. Die Erlaubnis dürfe nicht wegen eines allgemein höheren Räumungs- oder Prozessaufwands verweigert werden; die Unzumutbarkeit der Gestattung der Untervermietung müsse konkret, etwa in der Person des Untermieters, begründet sein.
Fazit:
Für Vermieter heißt das: In WG-Konstellationen ist der Auszug eines Hauptmieters ein gewichtiger Anknüpfungspunkt für ein berechtigtes Untervermietungsinteresse der verbleibenden Hauptmieter, sodass die Untervermietung in der Regel zu genehmigen ist, sofern keine konkreten Unzumutbarkeitsgründe in der Person des Untermieters vorliegen. Um Streit zu vermeiden, empfiehlt es sich, in dem Mietvertrag über eine WG mit den Hauptmietern klare Regelungen zum Mieterwechsel aufzunehmen
