Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil vom 20.05.2026 (Az. VIII ZR 6/24) wichtige Klarstellungen für das Betriebskostenrecht getroffen. Die Entscheidung betrifft insbesondere die Frage, bis zu welchem Zeitpunkt Mieter Einwendungen wegen angeblich unwirtschaftlicher Kosten geltend machen können und welche Anforderungen an Vermieter bei der Vergabe von Dienstleistungen im Hinblick auf das Wirtschaftlichkeitsgebot bestehen.
Der Sachverhalt
Die Mieter wandten sich gegen Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen. Sie machten unter anderem geltend, die Vermieterseite habe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, da man Leistungen des Gebäudemanagements ohne vorherige Einholung von Vergleichsangeboten vergeben habe. Zudem ging es auch noch um die nachträgliche Umlage von Grundsteuerabgaben für frühere Abrechnungsjahre.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH hob die in der Berufungsinstanz zuvor recht mieterfreundliche Entscheidung des Landgerichtes Mannheim auf und stellte in seiner Entscheidung mehrere für die mietrechtliche Praxis wichtige Grundsätze auf:
- Kein genereller Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot
Ein Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ergibt sich nicht bereits daraus, dass dieser vor der Beauftragung von Dienstleistungen keine Vergleichsangebote eingeholt habe.
Entscheidend sei vielmehr,
- ob die beauftragten Leistungen zu objektiv überhöhten und nicht marktgerechten Preisen vergeben wurden
und erst dann stellt sich überhaupt die Frage: Ob durch die Einholung von Vergleichsangeboten tatsächlich eine relevante Kostenersparnis erreichbar gewesen wäre.
Der BGH lehnt damit ausdrücklich eine generelle Pflicht des Vermieters zur vorherigen Einholung mehrerer (Vergleichs-) Angebote ab.
- Einwendungsausschluss gilt auch bei behaupteter Unwirtschaftlichkeit
Der BGH stellt zudem klar, dass die Regelungen des § 556 Abs. 3 BGB zum Einwendungsausschluss grundsätzlich auch dann gelten, wenn der Mieter einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot behauptet.
Erhebt der Mieter innerhalb der gesetzlichen Einwendungsfrist von 12 Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnung keinen Einwand eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bezüglich einer bestimmten Position aus der Betriebskostenabrechnung, so können solche Einwände regelmäßig auch später nicht mehr nachgeschoben werden.
- Nachberechnung von Grundsteuerabgaben
Zusätzlich befasst sich die Entscheidung auch noch mit der Frage, unter welchen Umständen die nachträgliche Umlage von Grundsteuerabgaben in der Betriebskostenabrechnung zulässig ist.
Der BGH bestätigt, dass ein Vermieter die endgültige Umlage der Grundsteuer grundsätzlich noch nachholen kann, wenn die hierfür erforderlichen Grundsteuerbescheide erst später vorliegen. Dabei kommt es jedoch immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalls und die Frage an, ob letztendlich ein vom Vermieter nicht zu vertretendes Abrechnungshindernis bestand. Auch die Einlegung von Rechtsbehelfen gegen Steuerbescheide kann hierbei von Bedeutung sein, indem ein Abrechnungshindernis jedenfalls bis zu dem Zeitpunkt besteht, bis die Vermieterseite Kenntnis darüber erlangt hat, ob und inwieweit ein Grundsteuerbescheid infolge eines erhobenen Einspruches noch geändert wird.
Fazit: Der BGH hat die Anforderungen an einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot deutlich präzisiert. Allein das Fehlen von Vergleichsangeboten genügt nicht. Für einen erfolgreichen Einwand müssen Mieter konkrete Anhaltspunkte für tatsächlich überhöhte Kosten vortragen. Gleichzeitig stärkt die Entscheidung die Rechtssicherheit von Betriebskostenabrechnungen durch die Betonung des gesetzlichen Einwendungsausschlusses.
