Feststellungsklage über Rechte aus der Gemeinschasordnung nach der WEG-Reform
In obigem Verfahren geht es um die Feststellung von Rechten und Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung. Hierzu hat der BGH am 27.02.2026 (V ZR 98/25) ein wichtiges Grundsatzurteil gefasst und damit einige in Rechtsprechung und Literatur umstrittene Fragen zur prozessualen Situation geklärt.
1.
Die Klage betreffend Rechte und Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung ist – ebenso wie Anfechtungsklagen – gegen die Gemeinschaft der Eigentümer zu richten und nicht – wie inder Literaturmeinung ebenfalls vertreten wurde – gegen die „übrigen Eigentümer“.
Damit hat der BGH – aus pragmatischen Gründen – die Klärung von Unklarheiten der Teilungserklärung nach dem Schema des Anfechtungsprozesses gem. § 44 WEG gelöst, also durch Klage gegen die GdWE (und nicht gegen die übrigen Eigentümer).
2.
Gleichzeitig hat der BGH geklärt, dass für eine Feststellungsklage gem. § 256 ZPO das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis für Klärung von Unklarheiten derTeilungserklärung/Gemeinschaftsordnung besteht, wenn in der Gemeinschaft Uneinigkeit
über den Umfang und den Inhalt von Regeln der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bestehet, die einer konkreten Klärung bedürfen; also anlassbezogen sind, z.B. im Hinblick auf Kostenverteilung, Umfang der Nutzung des Sondereigentums etc..
3.
Der BGH hat weiter entschieden, dass in analoger Anwendung des Urteils vom 16.09.2022 (=V ZR 69/21) auch eine Beschlussersetzungsklage in Betracht kommt, indem die Mehrheit der Wohnungseigentümer den Verwalter anweist, die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung
in einer bestimmten Richtung auszulegen. Auch hier ist die Klagegegnerin die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dieses Verfahrens bedarf aber einer Vorbefassung der Gemeinschaft mit der Rechtsfrage, also eines vorangehenden Beschlusses. Deshalb ist grundsätzlich die Feststellungsklage gem. oben Ziff. 2 vorzuziehen.
4.
Das Feststellungsurteil bindet alle Eigentümer in analoger Anwendung von § 44 Abs. 3 WEG, obwohl die Klage gegen die Gemeinschaft gerichtet ist.
5.
Offengelassen hat der BGH jetzt noch die Frage, ob auch eine Klage auf Abänderung der Teilungserklärung gem. § 10 Abs. 2 WEG gegen die Gemeinschaft der Eigentümer oder – wie bisher noch herrschende Meinung – gegen die übrigen Eigentümer zu richten ist. Insofern ist
auch schon ebenfalls ein Verfahren anhängig, und zwar unter dem Aktenzeichen V ZR 158/25 (noch nicht entschieden).
Fazit:
Das Urteil dürfte für die Klärung von streitigen Rechtsfragen im Hinblick auf Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine wichtige praktische Bedeutung haben. Unklarheiten können jetzt vorab im Wege einer Feststellungsklage geklärt werden und nicht erst dann, wenn der entsprechende Eigentümer entsprechend disponiert hat, z.B. beim Teileigentum zu Wohnzwecken nutzt. Das kann jetzt vorab per Feststellungsklage entschieden werden.
