Bisher war obergerichtlich noch nicht entschieden, ob der einzelne Sondereigentümer auch noch nach der WEG-Reform den Verwalter wegen ausschließlicher Schäden am Sondereigentum bzw. ausschließlich persönlicher Schäden unmittelbar auf Schadensersatz in Anspruch nehmen kann. Die Gesetzesbegründung hierzu ist widersprüchlich; die Literaturmeinung bisher gespalten. Ein Teil der Fachliteratur spricht sich weiterhin für die unmittelbare Haftung des Verwalters gegenüber den einzelnen Eigentümern aus, und zwar aus dem Gesichtspunkt der sogenannten „Schutzwirkung des Verwaltervertrages für die einzelnen Eigentümer“, wie dies nach alter Rechtslage bis zum 30.11.2020 von der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur vertreten wurde.
Nach neuem Recht liegt das Verwaltungsmonopol beim Verband (Gemeinschaft der Eigentümer). Ob dennoch die Schutzwirkung des Verwaltervertrages bei Schäden des Sondereigentümers weiter gilt, um den als umständlich empfundenen Umweg über den Verband zu umgehen, wird von einem Teil der Literatur vertreten, so etwa Hügel/Elzer, WEG, 3. Auflage, § 26, RN 210 („Nach der bisherigen Rechtsprechung ist der Verwaltervertrag ein Vertrag mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer. Es ist nicht erkennbar, dass das WEMoG daran etwas geändert hat. Die Voraussetzungen für einen Vertrag mit Schutzwirkung für Wohnungseigentümer liegen weiterhin vor.“).
Dieser Auffassung hat der Bundesgerichtshof mit seinem (noch nicht veröffentlichten) Grundsatzurteil vom 05.07.2024 nun eine klare Absage erteilt: Auch wenn es ausschließlich um Schäden am Sondereigentum oder Vermögensschäden des Sondereigentümers geht (im entschiedenen Fall waren dies Verzugskosten wegen nicht rechtzeitig erfolgter Auszahlung der dem Sondereigentümer zustehenden Versicherungsleistung), können diese nur gegenüber der Gemeinschaft geltend gemacht werden. Diese muss dann – sollte der Verwalter die geltend gemachte Verpflichtung nicht übernehmen – dem Verwalter den Streit verkünden.
Also auch hier jetzt Klarheit im Sinne der neuen Verwaltungsstruktur, wonach die Gemeinschaft als alleiniger Träger des Verwaltungsmonopols ausschließlich verantwortlich ist.
Sobald die Urteilsbegründung vorliegt, kommen wir darauf noch einmal zurück.
