Nach dem noch nicht veröffentlichen Grundsatzurteil des BGH vom 05.07.2024 darf die Gemeinschaft gemäß dem neuen § 27 Abs. 2 WEG durch Mehrheitsbeschluss dem Verwalter umfangreiche Entscheidungsbefugnisse übertragen, worüber nach alter Rechtslage (bis zum 30.11.2020) die Eigentümer hätten selbst entscheiden müssen, da insoweit keine Beschlusskompetenz bestand.
Der neue § 27 Abs. 2 WEG begründet seit dem 01.12.2020 die Beschlusskompetenz der Eigentümer, „die Rechte und Pflichten [des Verwalters] durch Beschluss einzuschränken oder zu erweitern“. Der Umfang dieser Befugnis war bislang umstritten und die Verwalter eher zurückhaltend aus Besorgnis vor Regressen im Innenverhältnis.
Im entschiedenen Fall hatten die Eigentümer einen Grundsatzbeschluss über die Erneuerung der Außenfenster einer großen Wohnanlage gefasst und den Verwalter ermächtigt, die einzelnen Fenster in den kommenden Jahren nach einer vorhandenen Prioritätsliste auszuwählen und im Rahmen eines jährlichen Budgets von 35.000,00 € unter Beibehalt der bisherigen Optik erneuern zu lassen. Das Amtsgericht Wuppertal hatte die dagegen gerichtete Anfechtungsklage abgewiesen. Im Berufungsverfahren hat das Landgericht Düsseldorf den Eigentümerbeschluss aufgehoben, weil die übertragende Ermächtigung zu weit gehe und die Sanierungsmaßnahme insbesondere im Hinblick auf Einzelkosten und technische Ausgestaltung der Fenster nicht hinreichend bestimmt sei.
Der Bundesgerichtshof hat in der mündlichen Verhandlung am 05.07.2024 erkennen lassen, dass der Gesetzgeber mit dem neuen § 27 Abs. 2 WEG eine deutliche Delegationserweiterung ermöglichen will, die spürbar über die gesetzlichen Kompetenzen des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Ziff. 1 WEG („Maßnahmen untergeordneter Bedeutung, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen“) hinausgehen. Dann müsse es auch möglich sein, dem Verwalter weitgehende Kompetenzen zu übertragen, wenn man die „Leitplanken“ absteckt, wie hier: Austausch Fenster, Prioritätenliste, Beibehaltung der Optik und Jahresbudget. Alles weitere müsse der Verwalter dann nach pflichtgemäßem Ermessen entscheiden und unterliege dabei natürlich der Kontrolle und Haftung der Gemeinschaft, wenn er den eingeräumten Beurteilungsspielraum überschreitet.
Sobald die Urteilsgründe vorliegen, werden wir diesen Gesichtspunkt natürlich noch einmal aufgreifen und konkretisieren.
